成都“朱家沟商业用地”项目市场发展方向基础研讨.ppt

一个新颖的公寓 一、项目属性定位 大城南枢纽区，微型CBD 【行家总论】 二、项目形象定位 城市商务外交型综合体 【行家总论】 我们可以将之形象地描述为： 微型中央商务外交区 （总体量约20万平米） 五星级商务酒店 （约4万平米） 中央舒居公寓 （约7万平米） 外向型特色商业街区 （约2万平米） 创意生态商务中心 （约6万平米） 【行家总论】 三、项目物业模型及体量预估 典型的案例如北京建外SOHO 还有上海的海上海 〖行家观点〗 ·商圈由2003年开始打造，至今仅仅过了4年时间，配套商业类型目前已经形成了以逐渐由中档向高档次过渡，以华尔兹广场临街底层商铺为例，租金在不到三年的时间，商业铺面平均已经递增了约40%； ·以碎蝶咖啡、谭鱼头、菜根香为代表的旗舰店对商业街区价值的抬升值得本案借鉴，但棕树商圈在商业的类型组合上存在着参差不齐的情况，同一街区既有低档的烟酒、餐饮业，同时也有时尚咖啡、高档燕鲍翅海鲜酒楼，业态档次不一必将影响未来商圈整体辐射力的发挥； ·该商圈众多社区广场式商业，都在商业设计上具备开间与进深尺度更合理、一层超过5.4米的层高布局以及预留的停车位……为本项目在商业设计规划上准备了最好的案例。 〖行家思路〗 新棕树商圈在商业业态定位上的缺憾为本项目业态定位指明了方向，即融大都会高端商务社交和时尚体验为一体的品牌旗舰店和形象店，才符合本案的商业档次。 二、城南副中心区域 1、天府大道沿线 1.1天府长城南熙里商圈 由天府长城开发的南熙里商业街采用四层楼高，集中式商业街区的布局，属于服务于五洲花园组团的居住区商业中心，设置有中型超市、专卖店、便利店、餐饮、休闲等业态。 行家观点 该商圈不具备发展更高档次商业物业的规划和商圈辐射条件，属于街坊商业规划布局。 城南副中心区域 1.2新益州城市广场商圈 占地84亩“新益州城市广场”地块属于“文化娱乐用地”，由地块规划条件测算，在不少于20万㎡的商业建筑面积中，预计将有约3-5万㎡将用于建成南部新区第一个大型市民娱乐消费场所，由五星级电影院线支撑起该项目的商业主体。 行家观点 由于政府相关政策的限制，“新益州城市广场”目前已经完成了政府办公楼群的建筑施工，其它信息及资料属于封闭状态。但可以预见，该项目建成后将成为广大市民假日休闲的新广场。 1.3世纪城会展商圈 世纪城新会展中心占地1500余亩，总建筑面积173万㎡，其中商业由三部分组成：13万平方米的时尚天堂街区、近5万㎡的水上商业小镇休闲天堂以及由铜锣湾集团打造的35万㎡超大型购物中心。商圈涵盖会展经济、休闲经济、旅游经济三种经济形态。该商圈经营业态主要包括百货公司、名品时装店、特色风味餐饮店、时尚休闲娱乐场所、商务会所和社区配套的各种便利店。目标消费人群针对世纪城天鹅湖花园的住宅住户、世纪城内的商务办公写字楼人群、新会展中心的参展客商和会展旗下九寨天堂的游客。 行家观点 世纪城新会展的打造完全属于政府行为，项目的开发周期很长，成功与否完全依靠会展经济的发展，商圈的成熟周期还很长。 1.4远大都市风景商圈 远大都市风景商圈包括两个部分，4期的商业项目和“远大荷兰风情水街”。其中“远大荷兰风情水街”占地32亩，总建筑面积约3.7万㎡的“远大荷兰风情水街”，预备打造天府大道南沿线的顶级休闲、娱乐业态，只租不售，招商工作已经做了2年，预备在未来的1年内开始运营。4期的商业项目部分将于未来2年内开发建设，属于区域中心型商圈，业态主要为大型综合超市及商业街等辐射天府大道南端项目和华阳区域的居住区域商业配套。 行家观点 “远大荷兰风情水街” 的顶级休闲、娱乐业态的打造，仅属于一个特色商业项目。 2、站华路、元华路沿线商圈 该商圈主要由仁和、大源两个大型居住组团的居住社区推动形成。商圈区域内的主要有中海兰庭、中海城南二、三号项目，和黄南城都汇、嘉里置业项目、华润凤凰城、协慧国际（九龙仓）项目、中天盈（广州合景泰富）项目等社区。未来3-5年内，逐步提供居住建筑面积约445万㎡，配套商业面积约80万㎡，居住人口将达到11万人。商圈以大型购物中心、餐饮娱乐、影院、便利店、康体休闲、便民服务等社区生活配套商业业态为主，商圈主要辐射周边居住社区，并以社区居住人群为目标消费群。 2.1南城都会项目 和记黄埔“南城都会”占地1036.47亩，该项目将发展为大规模豪华住宅社区，预计提供超过15000套高档、优质住宅单位，和近50万㎡的生活配套商业，如农贸市场、豪华会所、主题商业街、Shopping Mall…… 行家观点 和记黄埔集团旗下商业资源众多，百货型超市新世界百货和屈臣士连锁超市都可能引入。预计项目将设置社区型购物中心超市