发商首次取地的驱动因素模型@取地.pptVIP

开发商首次取地的驱动因素模型 世联研究模型 通过对开发商的访谈总结，开发商购买意向地块的KPI体系（关键绩效指标） 开发商表示近期不会在本项目范围取地，因为区域价值低，但都认为未来肯定有很大发展潜力 金地在各城市首次取地项目一览 万科在各城市首次取地项目一览 开发商首次取地的驱动因素 金地主要选择城市的动力点区域，目前主要沿着在市区黄金地段开发高档项目和在郊区开发大规模的新市镇项目的两极化开发思路发展。 万科主要在城市外围的未来城市发展方向上取地，其次以交通为导向取地也是主要原则。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 [关键字]： 开发商、取地、驱动因素 [简介]： 此模型通过分析万科和金地两家企业在首次进入某个城市或区域时拿地的规模、位置、时机等，得到一线开发商首次取地的驱动因素。 KPI体系 政府支持力度 国家/地方行业政策 土地储备、年度开发计划 资金调动/融资能力 房地产市场发展阶段研判 开发能力/收益、风险预期 全国战略布局 意向城市区位/土地用途/规模 宏观政治/经济环境 内因 外因 区域市场容量/竞争程度 开发商访谈 典型开发商访谈 在无锡开发了几个大盘，从公司战略考虑不准备在无锡拿其他地了。不知道本项目所在区域，肯定很陌生，无锡还有很多好地出让，未来竞争会很激烈。 ——无锡顺驰 项目拓展部 近5年应该不会在锡山区拿地，从目前的土地价值上来看很低，虽然在人口消费方面有支撑，但不属于无锡市的热点区域，像太湖新城未来还有很多地出让，应是本项目最大的竞争区域。从无锡万科的拓展方向上来看，鹅湖不是公司主要关注的区域。 不太了解鹅湖/荡口在哪儿，但听说鹅湖在区位上与新区的关系要比与锡山区的关系紧密后，表示未来肯定是有很大发展潜力，毕竟首创已经进入锡山区了。 ——无锡万科 项目拓展部 谭经理 鹅湖的区域市场容量有限，不能全作一居，作二居资源不够强势，第二居所所在地例如马山、蠡湖都存在很大竞争，东亭也会截流部分客户，锡山下半年或明年上半年首创的项目要面世了，将会分流部分客户，但一线开发商进驻，肯定会炒热这个片区，发展前景看好。 ——湖滨一号开发商 胡总监 1.7 7.26万平方米 103亩 曲江（西安富人区）大雁塔正南面约1公里，雁塔南路与雁南三路交汇处 未开盘 曲江尚林苑 西安 1.9 25万平方米 200亩 东莞大道与四环路交汇处 2004 格林小城 东莞 1.5 65.69万平方米 746亩 洪山区南湖板块 2004 格林小城 武汉 0.70 9.40万平方米 200亩 位于嘉定区真南路、众仁路口，紧邻外环线及规划中的R3轻轨线，车行30分钟至人民广场，R3线建成后15分钟左右至徐家汇 2003 格林春晓 上海 101亩 鄞州新区（高标准的市政与交通配套，但人气显然不足，宁波人对于鄞州新区有一定的心理隔阂） 2006 金地国际花园 宁波 1.4 50万平米 556亩 津南区大沽南路延长线与外环线交口，非城市中心的地理位置，但处于天津城市重点发展方向 2005 格林世界 天津 格林小镇 项目 375亩 占地 亦庄北京经济技术开发区内（五环以外，离国贸中心16公里，15分钟车程） 位置 1.25 30万平方米 2002 北京 容积率 建面 时间 城市 1.38 22.4万平米 243亩 大连沙河口西北路 2003年 城市花园 大连 8.3万平米 77亩 铁西区 94年 城市花园 沈阳 0.9 40万平米 670亩 天津南部社区 2003年 万科水晶城 天津 1 27万平米 409亩 金银湖畔 2001年 四季花城 武汉 80万平米 七宝镇地区，上海七宝七莘路3333号 93年 城市花园 上海 1 50万平米 650亩 佛山黄岐镇，距离广州非常近 2003年 四季花城 佛山 2.2 127亩 江干科技园，九堡地区 2006年 未定 杭州 城市花园 项目 398亩 占地 顺义区，京城东北郊、首都国际机场附近 位置 1.16 30万平米 95年 北京 容积率 建面 时间 城市 驱动因素 成本驱动 增值空间 驱动 政