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本文出自网易论坛 作者：jhcg 博文：房地产的牛、熊市博弈全要素剖析与判则 博文：房地产的牛、熊市博弈全要素剖析与判则 br / 副题：房地产市健康稳定程度的对症诊断方略 br / 江海川谷 铭筑民生 br / br / 地产市场牛、熊市各种要素集中表述和剖析的且值得收藏的一精罕之作了。抛砖引玉，稀文藏金 ，面对房地产市场不得不看。 际因素5类；国内社会状态因素9类；开发商因素（含各类挤入的相关企业）15类；金融银行界因素 11类；购房者与炒房者因素14类；中介机构因素3类；其它因素3类；另附重点集中剖析市场中几大 投资或投机的博弈要素4大类。 弈及预期情况，做好各种感性和局部理性的分析和综合，你才能更好地上升到总的理性思维。以求 保持清醒，全面分析，减少盲点，从而减少整体盲目性判断与决策。 度及深度更周到些。强调对具体要素预期状态做好日常收集分析和可靠性评估是进一步分析的基本 前提。分析中注意把握有些判点不是孤立的而是互相紧密关联影响的。你认为预期对房市属牛的判 点，而持基本肯定的在其□内打√ ；确定尚不明了在其□内打？；而其中认为预期对房市属熊的判 ，或与朋友多做一些交流也好。总之全面慎析，并注意抓住其中具有关联性的主要和重要的影响要 素，在此基础上进一步分析和综合，上升到整体预期判断是牛市（含慢牛）还是熊市（含慢熊）。 br / 如果有兴趣，又对社会持有关心或一定的责任心，可上升到房地产市健康稳定程度的剖析 ，不妨针对可能存在和所关心的问题从中启试或游戏一下你的智诊提案。 br / br /1、政务角度（政府）： 经济坠机态势，是不愿看到和接受的。这种分析和结论与预期是否基本相符。 体现为抑涨，且不足以抵消前阶段已上涨的差额，无实质明显狠降打压政策。 br /1－3、地方政府土地资源的垄断性入市及开源吸财状态 成房市客观上的助推现象。 方式。 br /□ 1－3－3、是否地方政府土地入市呈现买家清淡招冷遇或不再紧俏追高抢争的局面。 网易论坛，天天相伴 第1页 本文出自网易论坛 作者：jhcg 区待入市建房的土地储备量紧张。 br /□ 1－5、房地产是否反映的是实际上的支柱产业。 br /□ 1－6、是否存在：政府对该城市规划、市政建设及重大引资等吸人的新亮点。 质的较大幅度的调高收入措施。 )，且不持续。 户后过程中漏洞，有投机转商或出租获利现象，有新规可能有所改善，但在以后的两条腿走路（商 房、经适房）中也可能难免出现新问题而扰乱或助推房市。 地方对此消极。 抑制程度低或仍存不利状态。 保转移通用、社保享受异地转移及异地免费领取便利等）。 br /□ 1－13、是否存在：政务人员中相关腐败现象助推。 资或近水楼台先得月现象，客观助推房市。 br /□ 1－15、是否存在：地方政府客观上容忍或默许强制拆迁夺地现象时有发生。 保护作用。 br /□ 1－16－2、对专门倒卖的投资投机性需求（多套）形成抑制影响程度是否不大。 依然较严重存在。 关躲关现象。 ；套数限制；贷款重大限制等）；是否全国房管系统的数据库实现联网覆盖和有效购房记录审核仍 存在难度。 现象。 以上的多套购房无重大限制性政策出台（如税负累重显著区别）。 权威统计审核掌据并对卖家克以追加税负。对卖出二手房3套以上者基本无统计跟踪、也无有效累重 税负担抑制措施。 网易论坛，天天相伴 第2页 本文出自网易论坛 作者：jhcg ）及其卖出履行核查户籍制度仍有大的距离和难度，建立与此相适应的全国性联网家庭住房档案数 据库仍有很大难度（即前提以户籍入户自住与否作为卖出重要核查依据之一，例如从取得产权之日 后续未办理户籍入户如卖出则按年并折到月数另收取特殊税种，例如产权保留税）。 ；套数限制；提交户口家庭证明、婚姻证明限制等）。 提交抵押的年限规定。 br /□ 1－26、预期是否存在：对商品房出售基本无价格浮动上限的权威约束干预规定。 预期的态势和心理：如地方政府可能明显持续增加一般经济适用房、廉租房用地量，而相对收紧减 少并可能控制后续商品房卖地投放量和节奏，担心面临最后的晚餐，或日趋餐少而出现挤车的状态 。 便宜采金和维护自体，客观上也变相保护不健康的具有野性的房市。 本位主义和保护主义作崇，