农民住房抵押贷款的新路径.pptx

　党的十八届三中全会和2014年中央一号文件明确提出要保障宅基地的用益物权，慎重稳妥推进农民房产权抵押、担保、转让，增加农民财产性收入。从政策上为开展农房抵押贷款提供了可能，但;在探索农房抵押贷款过程中却发现面临“四难”的困境，只有疏通农房抵押贷款传导机制，创新信贷产品和服务方式，才能有效拓宽农户大额贷款融资渠道。 开展农房抵押贷款的困境 (一;)依法抵押难。根据《物权法》规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”这意味着农房抵押须同宅基地一并抵押。但《土地管理法》规定“宅基地和自留地、自留山，;属于农民集体所有”，同时《担保法》规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”，这从法律层面上明确了“宅基地不能抵押”，从而导致农房抵押面临法律“桎梏”。;(二)价值评估难。一是“两证”缺失。绝大多数农村宅基地和农民住房没有办理《集体土地使用证》和《房屋所有权证》，农民空有“大笔资产”却无“法律证明”，房产评估无“的”而难放“矢”;。二是标准缺失。国家对农村房屋价格评估没有统一标准，农房价格大多按照重置成新价和宅基地的区位价，由评估者根据自身经验判断定价，主观成份较大，评估价值公信力不足。三是机构缺失。金融机;构对评估机构由其总行(省联社)实行“名单制”管理，能进入“名单”的评估机构大多资质较佳，集中于大中城市，在县域没有分支机构，农房评估只望“机构”而兴叹。 (三)农房变现难。根;据《房屋登记办法》，农房交易只限于同一农村集体经济组织内，否则，不予办理登记过户，交易不受法律保护。由于农村村民“族聚”特点，同一村组村民大都具有亲情关系，不愿在他人抵押变现时趁火;打劫，导致农房交易“范围窄、需求小、变现难”。此外，根据《土地管理法》，农村村民基本上是“一户一宅、一宅一房”，处理抵押农房将使农户“居无定所”，与最高人民法院对一套房抵押“可以查;封，但不得拍卖、变卖或抵债”的解释相悖，一套农房抵押变现不受法律支持。 (四)确权认证难。当前??农村资源中除林业资源的确权认证工作得到全面普及外，其他资源如土地、房屋的确权认;证工作并未全面铺开。大多数农民没有意识到“产权证”的价值和作用，对确权认证工作态度不积极，主动申请意识不强。地方政府也未认识到盘活农村资源的巨大“钱景”，反而认为要浪费大量的人力、;财力，加剧县域财政困难，推动确权认证工作的力度不大。此外，农房产权大多“四界”不清，违章修建现象严重，邻里之间纠纷较多，确权认证难度较大，影响确权认证工作的推进。 开拓农房抵;押贷款的新路径 (一)建立健全法律法规，为开展农房抵押贷款提供保障。十八届三中全会为农村产权制度改革绘出了蓝图，修订完善《土地管理法》、《物权法》、《担保法》等相关法律法规成;为可能，但法律法规的修改是一个谨慎、漫长过程，时间成本较大。当前，应着力加强地方法规建设，协商国土部门、住建部门、法院等部门，以出台地方法规的形式明确用于农房抵押的宅基地应变更为农;村集体建设用地的条件和流程，使宅基地“可抵押”，从而缓解农房“难抵押”的“桎梏”。 (二)建立相关协调机制，为实施农房抵押贷款业务奠定基础。首先，应明确《集体土地使用证》、《;房屋所有权证》的受理部门，积极、规范推进农地、农房的确权、登记和发证工作，确保农户“两证”齐全，保护农民的合法财产权利。其次，应建立农房抵押登记制度。建议参考城市房屋抵押登记办法，;由当地政府房屋登记机构负责抵押农房的登记、过户工作。最后，应建立农房抵押风险处置机制。对抵押风险暴露的，应优先采取协商方式，鼓励农民自行转让。对协商不成的，应采取“招拍挂”转让方式;。对赖债不还的，可申请仲裁或向人民法院诉讼。 (三)慎审选择农房抵押人，稳步推进农房抵押贷款。一是选好点。要充分利用地理区位优势，选择集镇、城郊和临交通要道等商业价值高、较易;变现的农房试行抵押贷款。二是选好人。要通过查看抵押人的信用档案，了解抵押人的信誉、经营能力和还款能力，注重选择干实事的人，把好贷款“入口关”。三是选准用途。要注重贷款用途的真实性，;重点支持符合政策导向的产业发展和销售贸易等实体经济需求，避免因贷款项目风险而引发贷款风险。 (四)创新信贷产品和服务方式，激发农户申办农房抵押贷款的积极性。一是放大贷款额度。;目前，农房抵押率一般为40%~50%，低于城市房屋抵押率。建议在不超过70%的前提下，适当提高农房抵押率，真正??足农户大额贷款的抵押需求。二是降低贷款利率。把农房抵押贷款利率控制在;一般抵押贷款加权平均利率水平之内，让利于农户。三是引入第三方担保。如引进同一村组的第三方担保，若贷款违约，可由第三方购买农房，促进农房流转。 (五)健全中介服务体系，培育和发;展与其相适应的服务机制。加强社会中介体系建设，建立健全农地、农房