第四章房地产开发项目可行性分析.pptVIP

第四章 房地产开发项目可行性分析 一、概述 1、可行性研究的概念 可行性研究就是在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 2、可行性研究的作用 （1）是投资决策的重要依据 （2）是项目审批的依据 （3）是项目资金筹措的依据 （4）是编制设计任务书的依据 （5）是开发商与各方签订合同的依据 3、可行性研究的步骤 （1）组织准备 （2）资料收集及市场调查 （3）开发方案的设计和评价 （4）详细研究 （5）编写研究报告书 4、房地产可行性研究的内容 包括项目的必要性、项目实施的可能性及项目的技术和经济评价 项目概况、市场分析和需求预测、规划方案的优选、开发进度安排、项目投资估算、资金的筹集方案和筹资成本估算、财务评价、风险分析、国民经济评价、结论 二、财务评价 财务评价是根据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目的财务状况进行分析，并借以考虑项目财务可行性的一种方法。 1、房地产开发项目成本费用的估算 (1)土地费用 (2)前期工程费 (3)房屋开发费 (4)管理费 (5)销售费用 (6)财务费用 (7)其他费用 (8)不可预见费 (9)税费 2、房地产开发项目租售方案及租售收入测算 3、财务评价指标 （1）财务净现值（FNPV） 例： 财务净现值与折现率之间的关系 （2）财务内部报酬率（FIRR） 例： （3）投资收益率（R） 上例中， （5）静态投资回收期（P’t）和动态投资回收期（Pt） 三、不确定性分析 1、敏感性分析 （1）敏感性分析的概念 敏感性分析又叫敏感度分析，就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。 （2）敏感性分析的步骤 ①选择要分析的不确定性因素 ②选定分析所用的评价指标 ③计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况 ④判定敏感性因素 ⑤提出控制敏感性因素的建议 （3）单因素敏感性分析举例 某一开发项目投资基本方案表如下表所示，试进行敏感性分析，其中 分析步骤如下： ①选择要分析的不确定性因素：期初投资、年租赁收入、年经营费用 ②选定分析所用的评价指标：财务净现值（FNPV） ③首先，计算财务净现值（FNPV）的预期水平 其次，确定敏感性因素的变动幅度，分别为10%和20%。 再次，计算不确定因素变动引起的评价指标的变动情况。 ④判定敏感性因素并排序： 租赁收入—经营费用—期初投资 ⑤提出控制敏感性因素的建议：在较少增加期初投资的前提下，提高租赁价格或降低经营费用从而提高项目的效益。 2、概率分析 （1）基本概念：概率 、概率分布 、期望值 、方差 （2）概率分析的步骤及举例 ①列出各种要考虑的不确定性因素； ②预计各种不确定性因素可能发生的情况，即其可能出现的几种数据值或变动幅度； ③分别确定每种情况出现的可能性，即概率，各种可能情况出现的概率之和等于1； ④分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值； ⑤计算净现值大于和等于零的累计概率。 例：某房地产开发项目的现金流量表如表4-6所示，根据经验和预测，开发成本和销售收入为需要分析的两个不确定性因素，各自可能发生的概率如表4-7所示，取 。试计算项目的财务净现值的期望值、财务净现值大于和等于0的概率以及净现值大于1000万元的累计概率。 3、盈亏平衡分析 （1）销售收入、成本与利润函数 （2）盈亏平衡点 （3）项目安全率 * *