中广信 银都地产 秦皇岛项目 提报.ppt

秦皇岛房地产发展状况 投资金额 　 2005年全市完成房地产开发投资30.7亿元，比2004年增加了33.7%。 2006年及以后秦皇岛的房地产市场会是一个供求相对平稳，价格小幅上涨，部分楼盘热销的局面。 产品具有较大的成长空间，高品质产品市场反应良好。 市场普通住宅数量占绝大多数，尤其以板楼及类板楼为主，“6＋1”设计成为市场主流。 价格区间多为3500元/平方米－4500元/平方米，总体呈现稳步上升的趋势。 消费者普遍具有对物业费高于1元/平方米的价格抗性。 外地人购房占市场较大比例。 其中东北地区客户一般居住地选在市中心，北京客户一般选在靠近大海的位置，作为休闲度假和投资。 市场对于高档项目具有较大的消化力 部分高档项目热销，供不应求 总体高档项目供应有限 潜在市场广阔 置业升级对于高品质产品有较大的需求 经济型别墅未能冲出市场，其市场发展空间广阔 销售物料的短缺 销售服务意识的淡薄 售楼部与项目的异地分离（非市中心售楼部） VI、道路指引系统的不完善 满足客户的增值和保值需求 产生地段及物业的升值 发挥品牌和质量的促进作用 发挥“后验证”效应 考验和提升开发商自身实力 形象定位 产品定位 客群定位 价格定位 总体战略判断 项目产品策略 路网与南北向的矛盾 路网与南北向的矛盾 路网与南北向的矛盾 交通分析 景观分析 拔高社区品质，完成项目品牌提升 全套3+1设计，提高产品容积率 户型以180—200平米/套为主，保证别墅经济性，满足更广客群顶级职业理想 顶层特设全层私享空间，彰显高端人士生活追求 特创“5+1”产品方式，拔高项目整体品质 采用不带电梯设计，降低生产、使用成本，满足本地购房习俗 一层送花园，带地下/半地下，增加产品品质 顶层坡屋顶设计，赠送使用空间，引领顶层抢购狂潮 以二、三居产品为设计主线，保证各类产品区分 特定11—13层，20—24层设计，丰富产品灵动曲线 提高项目容积率，保证项目最高利润目标 顶层复式设计，创造空中别墅概念 丰富单套产品面积，满足客群多方置业要求 项目营销策略 项目操盘策略 文化，不仅是提升项目价值与品质的手段 更是本项目目标人群心灵的皈依所在 长期投放与短期投放相结合； 硬性与软性相结合； 专业媒体与大众媒体相结合； 空中媒体和陆地媒体结合，保证同一时期的同时覆盖； 报纸和杂志结合，兼顾长期和短期行为，稳健中有亮点； 内容上，灵活多样，促销式、公关式、形象式、概念式相结合。 操盘策略 操盘策略 关键词：分级开发、引爆市场 分级开发 分批次开发、推盘，控制每次推盘体量，为制造火爆热销态势最铺垫 整盘考虑 项目价格通盘考虑，制定详细的价格成长路径，前期低价入市，分步骤逐步打开价格空间，通过价格拉升，造成项目升值印象，热销引带价格持续提升，创造利润最大化。 引爆市场 前期适当低价，配合积压式推盘方式制造火爆热销态势，强势造势，树立项目市场知名度，奠定项目在整个秦皇岛的市场地位。 推盘模型 价格随推盘总体上升 3200入市 5500收官 推盘进度 2007.03 2008.09 2010.05 乙地块 甲地块 销售目标 07年3月 完成一期90%销售 08年9月 10年5月 完成整体90%销售 销售排期 07年3月 08年9月 认 购 一期开盘 3年销售期 客户 积累 10年5月 09年12月 预热期 尾盘期 强销期 持续期 媒体配合 07年3月 10年5月 08年6月 宣传导入 形象公开 高调入市 完成品牌塑造 08年12月 二期强势宣传 二期开盘 持续期 强销期 一期销售排期 销售目标 07年3月 完成销售套数45% 12月 完成销售套数45% 销售排期 07年3月 认 购 开盘 18个月销售期 客户 积累 08年6月 预热期 尾盘期 强销期 持续期 II期预热期 媒体配合 07年3月 08年9月 8月 宣传导入 形象公开 高调入市 推广支持 开盘活动 08年6月 二次强势宣传 08年9月 08年9月 07年9月 一期开盘前的前期准备工作（07、3前） 捂盘、升温、蓄势 06年10月 07年1月 3月入市 业内炒作 现场包装 人员进场计划 导示方案 路牌方案 售楼处设计 业内炒作 专业销售团队驻场接待 宣传渠道落实 形象代言启动 户外 导示系统 事件营销 报广 网络媒体 地产论坛 异地产品推介 业内活动 DM直投 业内炒作 高位起势、炒作推动、展示承接 开盘方案 06年12月 PART 3 项目营销攻略 营销推广策略是项目操作的核心环节， 对时间、进度、渠道、诉求等 所有细节的有机整合， 将成为决战必胜的关键！ 项目市场目标 16—18个月完成乙地块的销售，实现3600元/㎡均价，18--20个月实现项目甲地块销售，整体收官价