世联深圳天利中央广场一期商业售后统一经营可行性分析.pptVIP

1、2层商业售后统一经营可行性分析 天利中央广场一期 销售后返租经营分析 返还租金计算 说明：本报告以世联05年11月分提交的《商业执行报告》中提交的价格测算为依据，进行试算，并非最终确定销售价格。 一层商铺均价取45000元/ m2，2层商铺均价取32000元/ m2 商铺的投资回报率一般在5%-7%之间，本项目取6%的投资回报率计算返租金额。 各业态价格承受范围 招商盈利计算 试算假设前提： 1、2层全部招商出租完毕，并且目前整体租金收益均能达到返租水平。 返还业主租金按每年1%递增考虑。 不考虑商业经营风险，商业经营状况良好。 暂以利润最大计算，不计入维护成本。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * * 手段——零售产权、整体经营 开发商销售小产权商铺以回收资金，然后通过定期返还租金回报，将经营权从投资者手中取回，并成立或委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者，赚取差额。 实现前提： 需考虑规避政策风险； 招商工作前置，降低发展商成本； 金融支持保障，解决小商铺按揭问题。 优劣势： 统一返租可对销售价格起到支撑作用，并保证向形象； 如招商出租收益小于返租金额，则发展商需承担该差额费用； 如统一经营，需承担经营费用及维护成本； 承担风险较大，一旦经营不善，则需承担巨额亏损。 a= Vr 12× [1-1/(1+r)n] a:月收益 V:销售价格 r:收益率 n:收益年限(50年） 1F每月返还租金= 45000×6% 12×[1-1/(1+6%)50] =238元/m2 2F每月返还租金= 32000×6% 12×[[1-1/(1+6%)50] =169元/m2 应用公式说明 月返租金额 1000m2 100-500m2 ≤ 500m2 ≤ 500m2 ≤ 500m2 100-500m2 ≤50m2 30-150m2 30-150m2 5000m2 3000m2 1000-5000m2 3000m2 需求面积 ≤50 中航、浩沙健身会所健身会（大部分以合作方式经营） 商务配套 100左右 100-250 200-300 100-200 200-300 200-400 300-600 100-200 200-500 40 50-70 60-80 租金范围 屈臣氏、千色店、万宁 个人护理店 品牌咖啡厅 面点王 麦当劳（肯德基） 餐饮 化妆品 眼镜行 珠宝、手表 华润万佳、百佳 品牌超市 一线服装名牌店、时装店 西武/马莎百货/欧尚等 休闲时尚 商业街 车行 展示 大型主力店 西湖春天/王子厨房 大型餐饮 品牌/业态示意 业态类型 招商租金收益计算 根据项目返租租金，若保证盈利，本项目的招商租金1层整体平均不应低于238元/m2 ，2层整体平均不应低于169元/m2。 从右表可知，需求面积较大的商家（本项目主要承租对象），租金承受能力较低；而符合本项目租金要求的业态需求面积较小，并且对位置有较高要求，若需大量引进，则需付出高额招商成本，且日后统一经营管理难度较大、成本较高。 目前如希望招商租金达到返还租金水平，难度很大。 开发商收益=招商租金收益--返还业主租金（--商业维护成本） 计算方法说明 各持有年限收益 1412 32645 35071 15年 575.3 21217 22206 10年 121.6 10345 10554 5年 35.8 6145 6206 3年 2F 1961.5 45973 49390 15年 799.2 29880 31272 10年 168.9 14568 14863 5年 49.7 8654 8741 3年 1F 收益金额 （万元） 返还金额 （元/m2） 招商收益 （元/m2） 时间 　 3年：85.4万 5年：290.5万 10年：1374.4万 15年：3373.5万 总收益 招商租金的年增长率一般是按照CPI(消费价格指数)，一般在2%—3%，05年深圳市CPI值为1.7% 本报告按照2%执行，即每年招商租金收益增加2%。