上海中粮南桥B地块前期定位报告.pptVIP

现实大户型市场扫描 → 典型项目 * 舒适型产品南桥市场接受度尚可，每月4000㎡的去化能保证一定流速 日期 成交面积（㎡） 成交套数（套） 成交均价（元/㎡） 成交金额（元） 2012年12月 3463 22 15948 2012年11月 3764 23 16542 2012年10月 2782 18 16173 2012年9月 5493 38 16055 2012年8月 5744 37 16193 2012年7月 2700 19 15638 2012年6月 2557 18 15663 2012年5月 5716 40 15366 客户分析 客户来源：该项目购买客群以南桥本地政府及企业高管为主； 客户年龄：以36-45岁中壮年为主，主要受制于购买力关系所致。 客户来源 客户年龄 去化速度 现实大户型市场扫描 → 未来竞争关系 * 板块大户型产品未来竞争环境相对缓和，且竞争项目产品力相对有限 中粮配合 户型示意 地块出路三：机会型产品 * 此类洋房产品目前看来存在开发机会，其产品力更强，能保证一定流速，且未来竞争环境相对缓和 三层边套，建筑面积约 176㎡ 16米大面宽空间，卧室、客厅4个主要功能空间朝南 主卧50㎡套房设计，凸显主人尊贵 超大面宽南向空中花园 四层边套，建筑面积约 176㎡ 16米大面宽空间，卧室、客厅4个主要功能空间朝南 超大面宽南向空中花园 客厅4.8米面宽 主卧凸显主人尊贵 价格测算：市场比较法 * 通过市场案例来判断本案洋房产品所能达到的单价表现 由于南桥本地市场目前尚无此类产品，我们同样通过金地湾流域项目各类产品的溢价表现来判断本案洋房产品所能达到的单价表现 金地湾流域总平： 案例借鉴 　 产品户型 成交均价 （元/㎡） 系数关系 金地湾流域 1层+地下室 20521 1.07 中间层 18837 0.98 顶复 19153 1.00 平层洋房 19170 1 小高层公寓 16671 0.87 产品类型 建筑面积（㎡） 价格（元/㎡） 普通公寓 39433 15296 6层洋房 1层+地下室 2817 18830 中间层 11267 17285 顶复 2817 17575 通过各产品的系数关系，判断本案洋房各产品的均价： 地块出路三：客观销售排期 * 客观市场量价—销售排期（年均增长率7%，价格月增长按0.6%计） 整盘 月度 2014-7 2014-8 2014-9 2014-10 2014-11 2014-12 2015-1 2015-2 2015-3 2015-4 合计 去化量（㎡） 7000 7000 7000 7000 7000 7000 4000 4000 4000 2333 56333 价格（元/㎡） 17663 17769 17876 17983 18091 18199 18308 18418 18529 18640 18064 总销金额（万元） 12364 12438 12513 12588 12664 12739 7323 7367 7412 4349 101757 普通公寓 去化量（㎡） 4900 4900 4900 4900 4900 4900 2800 2800 2800 1633 39433 价格（元/㎡） 16902 17004 17106 17208 17312 17416 17520 17625 17731 17837 17286 6层洋房 1层+地下室 去化量（㎡） 350 350 350 350 350 350 200 200 200 117 2817 价格（元/㎡） 20808 20932 21058 21184 21311 21439 21568 21697 21828 21959 21279 中间层 去化量（㎡） 1400 1400 1400 1400 1400 1400 800 800 800 467 11267 价格（元/㎡） 19100 19215 19330 19446 19563 19680 19798 19917 20036 20157 19533 顶复 去化量（㎡） 350 350 350 350 350 350 200 200 200 117 2817 价格（元/㎡） 19420 1953