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東京建物 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 全过程参与项目开发的开发企画部 * 阶段汇报10——东京建物市场及客户研究方法解读 上海区域本部企划部 佘润廷 200７年5月20日 开发企画部从土地研究开始参与项目开发工作： 1、东京建物项目开发流程简图 土地 信息 获取 土地取得交付 建筑确认申请 开工 竣工 交付 物管售后 ①土地获取阶段 ②商品企画阶段 样板房 完成 ③事业推进阶段（品质控制阶段） ④销售阶段 ⑤售后阶段 住宅情报开发部 住宅事业部 住宅品质管理部 东京建物不动产贩卖公司 东京建物物业管理公司 住宅开发企画部 （1）土地获取责任部门——住宅情报开发部 （2）事业推进责任部门——住宅事业部 （3）品质管理责任部门——住宅品质管理部 （4）销售工作责任部门——东京建物不动产贩卖公司 （5）物业管理及售后服务部门——东京建物物业管理公司 全过程负责市场和客户研究工作 ——开发企画部 比住宅事业本部的其他部门更全过程的参与项目开发工作 （一）开发企画部架构： 2、住宅事业本部开发企画部介绍 （1）住宅事业相关的项目企画及推进； （2）住宅事业的相关市场调查和各类顾客信息的收集和整理； （3）住宅事业相关的新事业和新操作方法研究 （4）住宅事业的广告宣传业务（总体Brillia）； （5）品牌的相关管理； （6）住宅事业本部各事业部计划完成情况管理、资金规划管理； （7）根据公司战略，制定住宅事业本部的战略并进行管理； （8）住宅事业相关的产品研究和开发（式样书）； 开发企画部职能：主要分为“住宅市场及客户研究、住宅事业战略及计划制定管理、住宅产品标准化（式样书）研究制定”三部分。由三个组分别负责，具体如下： 开发企画部（25人） 开发企画组（15人） 计划管理组（8人） 商品企画组（2人） 开发企画组职责 计划管理组职责 商品企画组职责 （二）开发企画部从土地研究开始到住宅交付全过程参与开发工作： 土地 信息 获取 土地取得交付 建筑确认申请 开工 竣工 交付 物管售后 ①土地获取阶段 ②商品企画阶段 样板房 完成 ③事业推进阶段（品质控制阶段） ④销售阶段 ⑤售后阶段 土地获取阶段： 开发企画组负责针对意向土地进行市场调研，给出产品及售价初步建议。配合住宅情报开发部完成土地获取工作。 2、住宅事业本部开发企画部介绍 商品企画阶段： 开发企画组负责项目商品企画工作（包括目标客户锁定、商品主题设定等）。配合住宅事业部完成商品企画工作。 销售前的事业推进阶段： 开发企画组负责配合住宅事业部完成与销售公司的相关协调工作。 开始销售到交付的事业推进阶段： 计划管理组负责配合事业部对项目的销售工作进行计划管理和监控。并每周针对给出评估和管理建议。 在项目开发过程中，开发企画部的职能始终定位为“市场、客户研究”方面的内部资源平台，对土地获取、事业推进工作给予支持和监控： （1）开发企画组；负责进行市场和客户研究。 （2）计划管理组：负责在销售阶段进行计划管理和监控。 （三）开发企画部另一重要职能是牵头进行商品企画（标准化研究）： 2、住宅事业本部开发企画部介绍 开发企画部中的商品企划组主要负责商品的标准化研究工作，该工作成果为《式样书》，开发式样书过程中的专业工作主要靠整合相关专业部门进行。 东京建物的式样书：主要分为七个等级，标准由高到低依次为：S、A1、A2、B1、B2、C1、C2。 关于东京建物的式样书，将以专题方式进行详细汇报。 客户需求 开发企画部 商品企画组 式样书 标准图集 设计条件 配置清单 （一）土地获取阶段： 3、开发企画部的具体工作方法 开发企画部工作：针对意向土地进行市场及客户研究，给出项目定位及定价初步建议，配合住宅情报开发部完成土地获取工作： 在土地获取阶段，东京建物更看重微观市场的研究。 在土地获取阶段，东京建物更看重对微观市场的研究。即：更倾向于根据周边竞品项目的对比来进行项目决策，而不是宏观市场的情况。 左图为东京建物土地研究阶段对竞品项目的《调查书》，可以看到其内容非常详细，包括： （1）项目产品构成； （2）各产品类型销售情况