2011年安庆林语堂二号地块市场调研及物业发展.pptVIP

商业机密声明 项目开发背景 项目开发背景 项目开发背景 项目开发背景 项目开发背景 客户目标理解 项目本体研究—地理位置 项目本体研究—项目四至 项目本体研究—交通 项目本体研究—配套 城市背景—城市概况 城市背景—城市地位 城市背景—城市交通 经济发展—城市GDP/人均生产总值 经济发展—人均可支配收入/人均可支配支出 经济发展—固定资产投资/房地产开发投资 经济发展—固定资产投资/房地产开发投资 经济发展—宏观环境小结 城市规划—空间布局 城市规划—规划布局 城市规划—居住用地/商业用地 城市规划—总体规划 城市规划—东部新城 东部新城—区域价值 时代背景—宏观政策调控 一级市场—土地市场 二级市场—房地产市场成交量 二级市场—房地产市场房价走势 二级市场—调控下房地产市场 住宅房地产—房地产市场板块 住宅房地产—房地产市场板块 住宅房地产—东部新城区域概况 住宅房地产—东部新城在售项目情况 典型项目—区域典型楼盘分析 项目整体发展战略建议—关键点和约束点： 项目整体规划——整体规划建议 1:市场定位—敢为安庆红，传承都市王朝高贵奢侈品。 开发商 安徽雨润地华 项目位置 东临独秀大道，南临皖江大道 占地面积 5万方 总建面积 10万方 容积率 1.79 产品类型 洋房 产品面积 二期130-195㎡ 项目均价 —— 项目简介： 雨润中央新城二期润和园：占地5万平方米，总建筑面积约10万平方米，整个二期分为三大区域:南侧为综合楼和临街商业，中部为多层住宅和小高层住宅片区，北侧沿湖布置五栋高层住宅，润和园的建筑设计原型采用纯粹古典的英式TUDOR建筑，融合哥特式风格和巴洛克风格 中央新城二期润和园 润和园 2：规划建设—古典的英式TUDOR建筑，融合哥特式风格和巴洛克风格。 项目规划： 1）古典的英式TUDOR建筑，融合哥特式风格和巴洛克风格； 2）居住上强调贵族血统，最情切宜居的建筑风格； 3）设计中运用细腻精致的细部和协调的比例关系创造出良好的视觉景观效果； 3：产品研究—洋房户型面积从130-195㎡，居住的舒适性。 从二期推出的洋房户型来看： 二期润和园洋房户型面积从130-195㎡，针对改善性客户的不同需求； 以别墅的标准设计住宅，建筑南侧拥有层层相叠的露台 ，底层设有花园或庭院，保证户户都拥有开敞的户外活动空间，倾力打造别墅之上的情景花园洋房高尚社区； 产品户型：中小体量的楼盘，在产品户型面积上主导3R占据主力户型，大体量的楼盘在户型面积配比有所扩大； 2）营销推广：直截了当，不过多的渲染楼盘形象，缺乏一连串的楼盘形象推广， 典型项目分析—对本案可提供参考意义 目前的调控不会减弱，城东房价居高不下，价格抗性的风险越大，尤其是目前城东的户型面积偏大，造成总价过高，所以本案的着重方向是价格战和以中小户型为主，速速抢占客户资源。 项目本体及核心问题界定 市场背景和区域价值分析 房地产市场分析 物业发展建议 1、项目整体发展战略建议—关键点和约束点回顾： 市场环境 市场竞争 未来趋势 自身因素 东部新城房地产市场处于快速发展阶段； 政策抑制力不会放松，对刚性购房客户产生压力较大； 东部新城市场竞争激烈，竞争压力较大； 区域已经形成多元化物业类型，产品户型创新有一定机会； 市场快速发展，对于产品和创新的接受程度较高； 市场发展和政策发展的不明朗导致存在潜在的风险； 项目所所处区位可利用的小环境优势不足，仅依靠区域良好未来发展规划； 中等规模的开发项目，可营造的空间较大，为项目出彩带来可能； 1、项目整体发展战略建议—以追随者和补缺者建立价格机制，根据经济大势和市场形势下的推售节奏，最大限度利用区域价值。 领导者 挑战者 追随者 补缺者 市场领跑者 游戏规则的建立者 区域影响者 改变游戏规划 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 搭便车，借势 以小博大杀伤战术 价格战的制造者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 初期形象导入 √ 以价格战的制造者狂轰市场，对客户产生冲击 做区域市场追随者和补缺者，搭便车，借势，以小博大； 后期追求产品创新， 挖掘客户 绿地世纪城 恒大绿洲 市场 增长率 高 高 明星 现金牛 婴儿 瘦狗 相对市场份额 波士顿矩阵 别墅 花园洋房 公寓 别墅产品不适合项目发展；住宅相对别墅产品，其去化速度较快，利于企业现金流；公寓市场作为未来的发展方向，成长空间较大；花园洋房目前市场份额较低，且其市场接受度一般，后期不看好。 增长率 住宅 1、项目整体发展战略建议—综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现： 2、项目整体规划建议一以商业街贯穿南北，商业街同时担当了学生出行的道路，也增加人流，同时四边考虑商业，增加商业