2011年北京龙湖·常营项目商业发展及策略性定位研究.ppt

2、项目具体发展策略—应对不同板块竞争的策略 本案必须注重产品设计及业态亮点的打造，同时尽可能与政府协调打通区域间交通脉络，以提升未来朝青、东坝、金盏和通州区域人群的到达可能性。 W7.通州区域与本案公交联系较弱 W6.东坝、通州人群到本案道路交通压力较大 T5.从长期看，通州新城、东坝及金盏大体量商业规划的实现将进一步弱化板块消费外流的可能性 T4.通州现核心商区的规模扩张及形式升级将提升其对本区内人群的吸附能力 W5.短期内，地铁6号线对东向人流的导入作用有限 T3.朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开业节点进入调整期，拥有丰富运营经验 2、项目具体发展策略—应对不同板块竞争的策略 O5.双桥区域2-3年后仍无法真正满足一站式消费需求 O4.定福庄区域无大型集中商业入市 S4. 除东坝及通州板块，其余区域交通通达性较好 S1. 体量大，有助于打造规模优势 充分利用大体量优势，真正满足周边居民的一站式消费需求引导消费模式升级 2、项目具体发展策略—业态方向 O7.餐饮以中式正餐为主，其他餐饮类型匮乏，品牌传统 O8.休闲娱乐业态类型单一，以歌厅、洗浴为主，普遍缺乏品质 O6.零售品牌以大众化档次为主，品牌总量不足，同质化严重 高街品牌+快速时尚品牌基本款+休闲运动服饰 做足儿童相关零售 大面积生活零售主力店 其他生活配套型零售 家庭聚会正餐、时尚正餐 休闲简餐、快餐 打造多元化餐饮组合，丰富选择性 档次相对朝阳大悦城较低 亲子型及社交型休闲娱乐，提升参与性和互动性 引入高知名度连锁品牌，提升品质 项目商业总体定位结论 京东最具亲和力的生活港湾 这里，倡导最休闲的消费方式 这里，陈列的是一种生活 精致休闲生活、温馨家庭生活的缔造者 细心邻里服务、愉悦社交场所的提供者 以常营、定福庄及双桥板块为核心辐射区域，通州新兴住宅区、朝青板块及规划中的商务板块为外围辐射区域 金盏商务区 东坝板块 通州新城 通州新兴住宅区 常营、定福庄 及双桥板块 朝青板块 项目市场定位结论 现阶段以辐射区内的家庭住户为主要目标客群 未来随着区域商务氛围的成熟，可兼顾商务需求 三口之家 年轻夫妇 商务人群 未来5-10年 项目目标客群初步定位结论 如何体现生活感和亲和力？ 业态组合 业态布局 运营推广 规划设计 生活的琐碎由我们为您整合 上海百联西郊购物中心 台湾统一梦时代购物中心 孩子是家庭的天使，这里是孩子成长的加油站！ 北京金源燕莎购物中心 这里的生活处处充满欢笑声 正大广场??? 思泳杰 麦吉柯魔术 皇家摄影 汤姆熊 英孚教育 汤尼英盖美发培训学校 好乐迪 ??Salon ??GK美甲? ?? ? ? ??菠丹妮? ??贝印 ?美蝶天堂 纽悦伊人 史云逊护发中心 ? ?俊奥形象设计? ?汤尼英盖? 御美会? 紫颖美胸美体专业连锁机构 星美正大电影城 大众书局 新都市舞工厂 威尔士健身中心 欢乐童趣馆 健康瘦身馆 Salon Esprit DAIWO SUSHI? 艾维庭? LAVINNE 如何体现生活感和亲和力？ 业态组合 业态布局 运营推广 规划设计 花朵的芬芳、咖啡的浓郁扑面而来， 如同走进老友家般亲切 挪威 OSLOCITY 望京嘉茂一层 美味与欢笑在这里自然融合，生活竟能如此美妙 香港新生活广场 Central World Plaza 如何体现生活感和亲和力？ 业态组合 业态布局 运营推广 规划设计 一眼望去，让你不自觉地走进大家的生活空间 建筑风格建议 新古典主意的建筑风格，保持简洁的同时又突出了品质。 建议： 方案一的设计突出了高端品质，但是与项目的主题定位不相符。建筑外立面设计应围绕着“亲和力、温馨”体现本项目的主题。 水平与垂直线条组成的网络，使建筑外立面具有图案的效果。本方案的展示性强。 建议： 方案二的设计突出了建筑的展示性。但是在300米的沿街展示面上会使建筑显得整体性不强、零乱，应注意整体的节奏，保持项目的协调性。 建筑风格建议 垂直的线条使建筑呈现挺拔高耸。 建议： 方案三的设计在材质上采用了大面积的玻璃幕墙，使建筑的亲和力弱。“家庭、舒适”感差。应着重注意色彩的处理，建议采用暖色为主色调。材质上注意虚实的结合，不建议采用大面积的玻璃幕墙。 建筑风格建议 1 体现项目“家庭、温馨”的主题定位 2 色彩以暖色为主，局部运用其他色调，注意和谐统一 3 在建筑形式上建议考虑首层增加柱廊与景观相结合的建筑空间 参考案例 阳光洒遍每个角落，人们不是从家里出来走到Mall里，而是从客厅走到院子里 小结 区域根本属性特征 区域发展特征及成熟度 微观市场机会点 初判项目总体发展方向 制定项目具体发展策略 区域交通条件 整体市场竞争格局 非