2011年10月常州莱茵商业定位报告.pptVIP

莱茵花苑·社区型商业体 主要依托莱茵花苑1-3期业主以及周边的老社区居民日常需求； 以家庭型消费为主，提供购物、餐饮、社区配套业态于一体的新型社区商业中心。 根据选取的在售代表项目研究，我们可知，一层社区配套商业价格主要集中在同期毛坯住宅价格的2-2.5倍。 莱茵3毛坯住宅均价为8200元/平米，但由于本案区位所限，且产品相对优势较弱，因此销售均价因有所下调， 综合以上因素考虑一层商铺销售均价建议为： 15000-18000元/平米（各商铺因位置的差别有所差价） 二、三层商铺由于整层出售，考虑总价偏高，因此建议： 二层销售均价为10000元/平米左右 三层销售均价为8000元/平米左右 整层铺VS小街铺 整层铺、小街铺，他们的客源绝对不会如出一辙；那它们的客户在哪里？我们进行针对性研究。 通过对周边选取的代表在售商铺项目客源导出本案小街铺的目标客源： 根据我们市场调研，商铺客户主要来自项目周边区域的投资客。 结合本案商业情况，体量较小，且套数有限，如果合理控制总价，足以满足区域内的投资客需求。 本案的大商铺单层拥有920-1000平米的面积，如此大的面积，必然造就较高的总价，而较高的总价已经超过了绝大多数小街铺客户的承受范围，而大商铺的客户具有偶然性，可遇而不可求。 对于整层铺，销售难度相对较大，因此建议在后续营销推广中不要局限于区域内，应该放眼常州私营业主和企业集聚区域（如新闸、邹区等），加大线下推广。 业态建议 餐饮小吃店 烟酒店 棋牌室 果蔬店 生活配套 面积要求：50-120平米 餐饮店 面积要求：可大可小 综合周边商业氛围以及自身产品特性，我们建议本案商业可以选择的方向为： 教育培训 面积要求：500-1000平米 大浴场 面积要求：1000平米 美容保健 面积要求：200-1000平米 位于勤业路南侧，为已建成项目，基本为私宅； 商业部分为1层沿街商铺，沿勤业路分布； 商铺总量约100户，勤业菜场周边，人流量大。 商铺的经营形态以社区的基本生活配套商业为主。 勤业路 长江中路 红线部分为商业分布情况 商铺为沿街商铺，1层楼，商家主要为餐饮、布艺、服装、蛋糕店、装潢店等。80%为餐饮店。 周边环境较乱，人流量大，商铺门前空间小。 开间：3米 进深：8米 层高：4 层数：1层 租金：4万/年 用途：鞋屋、文具店 开间：4米 进深：1.5米 层高：3 层数：1层 租金：1万/年 用途：服装 开间：3米 进深：6米 层高：4米 层数：1层 租金：2.3万/年 用途：美发店 开间：4米 进深：7米 层高：4.5 层数：1层（内部还有一间卧室） 租金：4.5万/年 用途：奶茶店 勤业路沿街商铺为私宅底层商铺，商家主要为餐饮、布艺、服装、蛋糕店、装潢店等。80%为餐饮店。开间较小，集中在3-4米。 经营状况： 由于勤业为成熟小区，临近勤业菜场，人流量大，区域认知度高，因此经营状况相对较好，基本无转让或转租店铺。20%店铺为自家拥有。 经营模式： 基本为私宅的底层，不提供物业服务。 租金水平： 目前商铺的租金范围在3.5-4.56元/平/天之间。 位于星园路与长江中路交口处； 项目总建7万方，汇集小高层、高层、商业办公等多种建筑形态； 商铺商业1层沿街商铺（沿星园路），总量约4000平米左右。 开间：8米 进深：13米 层高：3.5 层数：1层 租金：6万/年 用途：超市 开间：4.5米 进深：13米 层高：3.5米 层数：1层 租金4.5万/年 用途：家具 开间：8米 进深：13米 层高：3.5米 层数：1层 租金5.5万/年 用途：彩票 商铺靠近小区门口位置多为超市及烟酒专卖，面积在100平米左右，租金为600元/平米/年，靠近中间位置多为家居用品专卖，面积在60平米左右，租金为700元/平米/年。 经营状况： 商家入住率95%左右，经营情况良好，基本无店面转让。 主要以经营家居用品、超市、汽修为主。 租金水平： 目前商铺的