2010年潍坊凤凰太阳城龙泉.ppt

凤凰太阳城龙泉-郑营商业定位报告 浩华不动产机构 二0一0年二月 目录 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略 城市背景—经济环境 城市背景—经济环境 城市背景—消费水平 城市背景—发展规划 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略 区域背景—属性界定 区域背景—经济环境 区域背景—消费水平 区域背景—发展规划 目录 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略 整体格局 区域市场—研究界定 区域供给市场 大中型商业零售网点一览 百大·万家福 义乌·商贸城 美的亚广场 大中型商业零售网点小结 社区商业、独立街铺一览 1公里内生活配套之商业 1公里内生活配套之交通 区域需求市场 区域需求市场-范围界定 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略 盛世大厦 地质办公楼 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略 地质酒店 莫扎特酒店 新苑居鲍翅皇大酒店 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 各物业发展建议 各物业价格策略 宏观背景分析 行业背景分析 商业地块分析 商业地块定位 物业发展建议 物业价格策略 LOFT：层高5.1米，下层3米，上层2.1米，精装，买一层送一层，上下均设洗手间。 户型设计 QQ复式：双层，无挑空。上层层高2.2米，整体达5.1米左右。 户型设计 大堂：9米挑高，内部石材装饰，提升品质感和尊贵感。引入人造水景或者雕塑，增加景观效果。尽量采用采光天棚，引入自然光，与酒店公用。 电梯：1部，国际知名品牌。 制冷采暖：地源热泵中央空调 精装修 科技配套：建议引入新风系统，减弱南北不通透的弊端。 内部配套 以“商业”为核心的区域综合体 商业街（辐射型社区商业）+商住公寓（soho）+酒店（产权式商务酒店） 物业组合定位 整体规划布局 商业 商住公寓 多层住宅 2F底商 2+1多层住宅 4F独立商业 3F街铺 3F综合超市（-1—2F） 2F街铺 3F街铺 2F街铺 2F街铺 4+1多层住宅 3+1多层住宅 8F商住公寓 休闲广场 商业 商住公寓 多层 定位思路 服务区域+抓住商业更替期、填补区域空白+特色突破 跳出社区，以服务区域的高度定位本案商业。 填补新区核心商圈空白，抓住区域商业功能丰富和提升的契机，提升核心商圈向心力。 设定特色主题，打破区域壁垒，吸引外区人流，服务项目销售。 商 家 开发商 消费者 ? 市场定位 以餐饮娱乐为主，社区服务为辅的辐射型商业街区。 功能定位：外向辐射型社区商业 业态类型：商业街（主）+集中型商业（辅） 业种定位：餐饮娱乐（主）+社区服务（辅） 形象定位：中高档 市场机会 服务人群 日常百货类商业供给过剩，休闲娱乐商业需求旺盛，供给出现空白点。 与核心商圈内的凤凰大街形成差异定位，规避规模经济效应。打造“商务凤凰，休闲龙泉”黄金商圈。 周边高端项目开发快速推进。 核心服务范围是以项目为圆心，生活半径1公里以内固定居民，约76000人。 老区居民、周边企事业单位工作人群。 龙泉街流动人口。 地块自身条件 项目总占地约1000亩，商业街长度近800米。 需求特征 交通环境 核心服务范围是以项目为圆心，生活半径1公里以内固定人口，约76000人。 邻近城市支路，沿路分布3条公交线路。 客群定位 以坊子城区内（含老区）固定居民和工作人群为主，区域外流动人口为辅。休闲娱乐区域内解决，客单量高。 核心客户群 重要客户群 1 2 区外流动客户 消费特征：大部分消费在市区得到满足。特色餐饮娱乐消费可能外溢。 老区居民。 消费特征：日常性消费、基本餐饮娱乐基本在老区内得到满足。大型购物或特色餐饮娱乐消费可能外溢。 3 偶得客户 项目1公里生活半径内固定居民和工作人口。 消费特征：区域内以日常性消费和餐饮娱乐为主，且伴有一定商务消费。 规模定位 主力店带动效应 市场现状 地块自身条件 项目商业属性 项