2005连云港市月亮湾项目报告1.pptVIP

* * 连云港市“月亮湾项目”报告 厦门有巢氏房地产代理有限公司 目 录 壹、市场篇 贰、产品修正篇 叁、销售策略篇 肆、广告企划篇 伍、合作方式篇 壹、市场篇 一、宏观市场专项调查 1、城市特点分析 ◎ 是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆 桥东方桥头堡，地理位置十分优越。 ◎ 连云港是全国十大海港之一，已成为中国重要的综合 性国际贸易枢纽港。 ◎ 工业拥有良好的交通资源、连云港是中国五大交通枢 纽之一。 ◎ 位居中心城市综合实力全国百强排名2004年度55位。 分析：连云港市依托区位、港口、交通等拥有发展大 港口、大工业的潜力，但受历史因素影响，经 济发展一度落后于东部沿海区域。 一、宏观市场专项调查 2、近年区域经济受固定投资及外来投资 的大力拉动，增长速度加快 ◎ 产业结构调整成效明显，经济持续稳定增长 五年来，地区生产总值年均递增11.9%，根据全国第一次经济普查资料核算，预计2005 年生产总值达453.9亿元，比上年增长14.2%。 一、宏观市场专项调查 2、近年区域经济受固定投资及外来投资 的大力拉动，增长速度加快 ◎ 固定资产投资增速，是城市经济发展的主要促进因素 十五期间累计完成全社会固定资产投资1110亿元，是“九五”时期的2.5倍，2005年完成320亿元，增长30%。 一、宏观市场专项调查 2、近年区域经济受固定投资及外来投资 的大力拉动，增长速度加快 ◎ 城乡居民收入持续增加，但仍落后于全国及东部沿海 的平均水平 五年来，城乡居民收入持续增加，人民生活水平不断提高。城镇居民人均可支配收入年均增长11.2%，农民人均纯收入年均增长7.8%，2005年分别达10006元和3780元，增长12.8%和8%。但仍处于较低水平，影响到消费者的购买力。 结 论： 连云港市依托港口及区域优势拥有发展大工业的先天条件，近年来在大量外来投资的注入及固定投资的拉动下，经济发展水平有较大的提升，但初期主要是集中于第二产业，对整体消费市场直至房地产消费市场的拉动尚需时日显现。 二、房地产市场专项分析 1、总体市场发展概况 ◎ 新建商品房市场供应量加大，市场存量增加 2005年连云港市区，批准预售面积137.29万平方米，同比增长18%，市场继续扩大供应量。据了解新增供应量主要是集中于新浦区，而连云区的新增供应量较小。 二、房地产市场专项分析 1、总体市场发展概况 ◎ 新建商品房市场去化减速，新浦区已呈现存量加大的态势 2005年连云港市区，批准预售面积137.29万平方米，同比增长18%，市场继续扩大供应量。但商品房的实际成交面积只和2004年相当，只有96万平方米。新浦区已明显呈现存量加大的局面。 二、房地产市场专项分析 ◎ 房地产价格过快增长，消费客层主要集中于高收入阶 层，工薪阶层的购买力未释放，市场存在一定风险 1、总体市场发展概况 连云港的房地产价格从02、03年受外来开发商几个高品质楼盘拉动开始有了较大幅度的提升，04年达到了第一个高点后，05年房地产价格增幅趋于平稳。 目前大多项目均以中高档产品定位，以高收入阶层为主力客层，而主流工薪阶层受区域经济发展水平的限制，购买水平低；面对市场供应的快速增加，市场存在一定风险。 二、房地产市场专项分析 ◎ 政府加大投资引资力度，大量土地推出市场，市场供 应增多，未来市场竞争加大 1、总体市场发展概况 政府为了加大投资力度，自05年以来连云港市共推出土地43宗（4613007.4平方米），成功出让31宗，共出让土地面积3288762.2平方米，土地出让收益达257240万元。 项目所处的连云区有一百多万平方米的土地推出，区域内近年来的供给不足的状态，产品普遍销售较快的局面，在新增案量增多的状态下，市场竞争加大。 二、房地产市场专项分析 连云港房地产主要可分为市区所在地的新浦区、高新技术开发区、连云区为主的三大房地产板块。 2、房地产市场项目专项调查 ◎ 新浦区域板块 区域发展概况： 新浦为市政府所在地，城市面积大，生活商业配套成熟，拥有最繁华的商业街及教育资源，且占有全市三分之二的市区人口。但区域内市民的收入水平弱于连云区（港口经济的带动）。 ◎ 新浦区域板块 近年房地产开发总量增长较快，价格增涨快速；从05年开始，价格增涨减缓，市场竞争加剧，存量房增多。 目前中心区主要以小高层开发为主，其它区域以多层开发为主, 该区域项目规划的户型为125-235平方米的三房为主力。 市场表现： 价格：