07彭州市德坤项目整体营销方案.pptVIP

区域市场分析 1.供需矛盾,销售抗性大 2.区域版块新增土地量,供大于求竞争白日化 3.乙烯工程的引入拉动了消费,对住宅拉动无力 营销课题 问题一:市场容量，市场疲软，竞争激烈及版快发展对项目的影响 问题二:区域内（重叠推广）怎么做？竟品推广（置信丹郡）对项 目的影响？如何分流客户？ 问题三:推广时机下价格水平如何走？ 解决办法一 抢时间,抢占市场份额 对于本项目而言，由于开发时机和节奏的因素，不可能坐等出现全新购房消费力量，唯有立足彭州本地市场加强销售力度，加快营销节奏和销售速度，在营销各个环节都切实提高绩效，在前期宣传造势方面：有效的整合各方面资源，调整推广节奏，通过常规广告、事件营销、舆论引导、人员行销、活动促销、“客带客”政策倾斜……等多渠道、多角度的营销模式，针对性的切入市场。 在客户蓄水技巧方面，我们应巧妙利用”巡展”，以广告推广为配合、以销售政策为支撑，迅速积累前期排号量，并要求销售人员与准客户之间建立良好的沟通平台，做到“一对一锁定目标客户”，为项目实现快速销售奠定基础。 在销售节奏把握方面，应加强房源销控力度，切实做到创新产品与其它房源的平衡销售,为售价的合理抬升作铺垫…… 解决办法二 产品领先、形象领先 对于竞争压力的规避，我们认为主要依托两个方面的工作。 其一，需要对项目的核心卖点进行仔细梳理，突出开发商品在规划设计、园林景观、产品多元化、户型设计、总价控制等优势方面的基础上，通过对营销理念的拓展性包装，凸现产品与竟品之间的差异化所在，以提升产品的性价比优势； 其二，我们需要进一步丰富营销手段，借助行销渠道加大外卖场营销力度，“走出去～引回来”发掘新的客源以弥补上门不足的缺憾。 解决办法三 分阶段展示，深入挖掘价值， 追求价值最大化 为追求价值最大化，项目一批次房源平价入市，快速抢在市场份额，通过开发商形象，产品品质形成的口碑为下批次房源提价做足前期市场铺垫程序。 营销方案 营销推广核心思路 项目案名：水岸新郡------南亚风情小镇 思路：水岸点出本项目以水景和南亚文化为特色的项目个性，新郡体现本项目美丽优雅的社区环境，“水岸新郡”集水的灵动和南亚的热情为一体，具有现代都市生活的节奏感和活力感，并使人对社区未来的生活氛围充满了优美的想象。 支撑点简述：建筑设计/景观规划/立体绿化景观/灵动社区水系/品质 物管享受/高尚生活社区/独有的品牌商业配套 优点：很好地利用建筑设计和景观的珍贵性唯一性，并借力宣传自己，事 半功倍，且给人以高尚中的高尚，景观中的景观的独特感受。 概念整体体现： 建筑设计特色 用现代的建筑语言渲染热烈、轻松、自由的建筑风格。综合运用构件、细部、饰物、廊柱、色彩等进行搭配，从而达到建筑的个性张扬，深化营销主题。 立面色彩上可大胆运用黄、蓝、白等色彩的组合，使建筑能亮丽醒目，在周边灰色的环境中焕发眩目光彩，并从周边的建筑群落里脱颖而出。 景观规划 小区的园林环境中，雕塑、景观小品等细节最能体现社区文化，对环境取到画龙点睛的作用 广告主张－－南亚风情，自我空间 “优雅生活圈，品味新逸景” 品牌形象－－从形式到内容，张扬个性，与目标消费者对味。 持续性－－坚持自己的风格，长期一致，让人们记住。 调 性－－品味，优雅，极富个性化烙印。在表现形式方面强调独创与卓绝，广泛的关注固然必要，但更核心的是攫取特定客户群的眼球，并即刻获得他们的认同。 评估: 南亚风情在国内受到热度追捧 从竟品分析彭州市民接受异国风格 整体定位符合市场潮流,有良好的市场潜力 思路卖点： 为避免置信丹郡法式风格路线重叠,项目地位为南亚情调 彭州竟品多为欧式风格，南亚情调能突出产品差异化 独有的南亚风情特色----水系，将成为市场的亮点 独有的南亚风格园林，给人一种异国它乡的品质感 独有的南亚建筑艺术品将增加社区特有的文化内涵 推盘节奏分解 奠基 一批次发售 二批次发售 品牌提升 形象广告出界（2个月） 炒作区位概念（1个月） 批次卖点展示（1.5个月） 对外发售、开盘（2个月） 一批次强销，二批次认购 二批次形象展示（3.5个月） 二批次卖点展示（1个月） 二批次对外发售（07.10.1） 二批次强销，三批次认购 三批次形象展示（4个月） 三批次卖点展示（1个月） 三批次正式发售（08.5.1） 三批次强销（3个月） 尾盘销售（2月） 楼盘文化与企业品牌结合 奠定楼盘的市场地位 巩固形象,产品强销 品牌塑造,强销产品 品牌成熟 三批次发售 扫尾 内部认购期 强销期 持销