07年连云港市云达丽景星城项目前期整体策划报告书.pdf

“云达-丽景星城” 前期整体策划 报告书 鹊桥地产运营 2007-10-17 前言： 本提案为战略性纲领，以市场分析、项目分析、项目整体 前期策划为主线。是我们为期一月，在本地以及对本项目了解， 而作出的整体性项目策划思路。下面的提案是我们所看到的、 听到的市场信息，加以我们多年操盘经验和对于专业市场前瞻 性思维模式，提炼而成，属于战略性整体思路。 对于项目具体操作、运营的战术性、细节性后期营销执行 方案，将在我司入驻本项目后作执行化操作。入驻后执行力思 路是按照本提案的战略纲领执行，并根据市场具体情况作细节 性、时间性、节点性营销方案。 [目录] [第一季] ‖区域市场与项目态势 引言：灌云县概况 一、灌云县区域经济 二、灌云县房地产市场现状与发展 三、项目条件概述 四、项目SWOT 与综合评价 [第二季] ‖项目战略性前期策划 一、战略性前期策划出发点 （预期问题） 二、全局性策略思路 三、策略目标 四、项目总体概念风格推荐与选择 [第三季] ‖项目概念风格相关细节设计 一、项目整体基调定位（高档社区） 二、项目整体理念思路（整体推广基调） 三、项目形象设计（案名设计） 四、项目目标市场定位（客群分析） 五、产品定位设计 六、价格定位 七、环境设计 八、配套建议 九、社区物业管理服务建议 [第四季] ‖项目广告策划（预演） 一、广告策略（整体表现） 二、广告策划（平面表现） 三、广告计划 [第五季] ‖推广工作 附件 一、总体规划要求与建议 二、销售前准备 三、logo 展示与市场资料 [第一季] ‖区域市场与项目态势 引言：灌云县概况 灌云县地处东经119°2′50″—119°52′9″,北 纬34°11′45″—34°38′50″，位于江苏省东北部。 东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县 为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连 云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务 院首批批准的对外开放县之一。灌云县1912 年建县， 得名于南有大川灌河，北有名山云台。 总面积1840平 方公里，其中：耕地面积154 万亩。下辖8 个镇、12 个乡，省属3 个农盐场、县属6 个农林场圃。全县共有 318 个行政村，总人口105 万。灌云属暖温带季风性气 候，年均气温15℃，年均降水量959.4 毫米，年均日 照总时数2456.2 小时。 灌云生态环境优越，生态城市特色日益显现。地貌 以平原为主，地势由西向东倾斜，是苏北地区唯一的有 山有水的县城。县内有七座低矮孤山，总面积6.45 平 方公里。全县耕地面积154 万亩，人均耕地1.5 亩，土 壤总体特点是：粘、盐、板、瘦，95%的耕地符合无公 害农产品生产基地标准，粮食、蔬菜等农副产品的品质 都基本达到了无公害产品标准。灌云县属暖温带湿润性 季风型气候，四季分明，大气环境质量良好；境内水资 源比较丰富，饮用水源水质较好；全县森林覆盖率达 16.5%；交通噪声、区域环境噪声均达国家规定标准； 灌云县为古海州属地，人文荟萃，古迹名胜较多，文化 底蕴深厚。 2006 年完成地区生产总值54.85 亿元，增长18%， 三次产业结构由36.4:33.9:29.7 调整为 33.4:37.4:29.2，单位生产总值能耗下降3.4%；全社 会固定资产投资64.24 亿元，增长53.4%；财政总收入 4.01 亿元，增长61.8%，其中一般预算收入2.33 亿元， 增长55.8%，一般预算收入增幅在全省66 个县区中