07年眉山市九龙豪庭营销计划书.pdfVIP

九龙豪庭 营销计划书 目 录 ◇宏观市场研究- 5—7 页 ◇眉山市场分析7—10 页 ◇竞争市场分析10—16 页 ◇项目SWOT 分析（含解决方案）16—19 页 ◇形象定位19—20 页 ◇消费群体论证20—26 页 ◇价格定位26—29 页 ◇团队实力30—32 页 ◇团队优势32 页 ◇营销卖点分析32—33 页 ◇营销推广手段33—43 页 ◇销售阶段控制43—46 页 ◇公关策略46 页 ◇广告策略46—55 页 ◇广告费用建议55 页 ◇推广批次研究55—56 页 ◇推广节奏分析56—57 页 ◇合作方式57—58 页 ◇代理佣金58—59 页 ◇进场时间59—60 页 ■市场研究 宏观市场分析 1.政治环境 在市场和政府两只手的调配之下，眉山“东扩”市场已呈现容量大、价格性能比好、未来前景比较乐观的一个市场。眉山市在普及 资源有限和不可再生理论的背景下，对新区出台了有针对性的经济政策及长期稳定的区域规划，以逐步拉动新区所有行业的发展，彰 显城市的繁华。 其规划具体如下： 居住人口14 万人，总建筑面积按1200 万平方米控制 。 眉山城市新区规划目标为：将本区建设成交通方便，公共设施配套，市政设施齐全，建设标准适当，居住环境舒适优美，工作环 境清新宜人，市场经济繁荣的现代化新型城区。 眉山城市新区主要职能有： 1）地区行政办公中心，为地区各级行政及部门的办公集中区。 2 ）城市金融、贸易、商业、服务中心和文化体育中心。 3 ）科研及高新技术产业开发区。 4 ）主要城市居住区。 开发区强度控制分区，建筑以多层为主。沿江、滨湖区有部分低层建筑区，容积率控制在1 以下。中部为高层多层混合区和商业 中心区，容积率多在2 以上。区内高新技术工业为一类工业区，容积率按0.8-1 控制，大部分多层建筑区容积率控制在 1.5 左右。 2.经济环境 近年来眉山市及东坡区国民经济持续稳定快速发展势态。2007 年，眉山全市实现生产总值345.23 亿元，GDP 增速达到13.1% 。城 镇居民人均可支配收入达到9126 元，人均生活消费性支出6358 元，恩格尔系数为43.35% 。全市在岗职工人平均工资14246 元，城乡 居民人均储蓄余额7562 元。城镇人口的生活水平有所改善，购买力大大提高。 东坡区的资源优势和生态建设优势十分明显，政府正努力为市民打造一个更加出色的人居环境，市政规划中新区是未来几年重点 发展的区域。目前，区域内基础设施建设逐步加快，道路设施完备，绿化建设情况良好，配套设施建设也正在逐步完善中。 由于本区域是新发展区域，故人口数量较东坡老城区少，但区域内常住人口的消费能力并不低。新区的居住人口多为政府公务员 及中青年商务人士，且家庭组成多为三口之家或丁克家庭，他们的收入状况良好，消费习惯崇尚投资，消费能力强。 3.社会文化环境 眉山历史悠久，有着丰厚的文化土壤。近年来政府提出要将之建设成为中国诗书城，本质要求就是要体现出眉山的文化性。在众 多的源远流长的传统文化中，东坡文化、生态文化和长寿文化尤为突出，这就形成了建设中国诗书城的文化支柱。 东坡区市民在厚重的文化氛围中，在不断增强城市意识、开放意识、法制意识和现代生活环境意识，慢慢的形成了良好的城市社 会风气和精神风貌。东坡人浓郁的崇文意识，使之拥有健康的心态和良好的行为习惯，也使这个城市逐步走向城市现代化。 眉山市房地产市场的分析 1.眉山市房地产市场的总体趋势 07 年眉山市全年全社会固定资产投资完成159.72 亿元，增长22.5% 。其中，房地产开发投资14.44 亿元，增长30% 。房地产开发 投资快速增长。土地购置面积74.87 万平方米，增长12.3%。土地开发面积61.36 万平方米，增长1.4 倍。竣工房屋面积99.49 万平方 米，增长39.2%，其中住宅85.84 万平方米，增长44% 。商品房销售面积147.72 万平方米，其中住宅销售面积138.46 万平方米,分别增 长63.5%和76.5% 。 房地产业在一片涨声中迎来不可调和的问题，随着建材、能源等价格的飞涨。针对房地产投资过热，投机炒作现象严重，房价 泡沫成分等问题，国家一系列房地产新政出台并实施，已经开始对全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看 来对眉山房地产市场的影