07北京市丹青府7#、8#楼营销推广方案.pptVIP

6#楼销售推广工作回顾 1、完销周期：07年3-4月（含客户蓄水及网签）； 2、整体成交价格：8612元/平米； 3、销售模式：集中蓄水，集中放量的挤压式销售； 4、推广手段：充分借助售楼处处在阜石路上的明显位置，重点吸纳地缘型客户，辅助以2周的网络广告（免费）； 5、成交客户区域特点：海淀 142 / 176 —— 80.68%。 产品的区域特点 1、西山板块的田村地区，受市场需求关系影响本区域的开发及销售进度较快，项目周边大盘林立； 2、区域建筑容积率低，绿化率高，舒适度强； 3、被阜石路、田村路及旱河路等主干道围合，交通便捷、配套成熟。 整体项目的产品分析 1、圣华园 + 雪芳园 = 10万平米，规模适当； 2、但两园之间并与后期的伏霞园均被市政道路区隔开来，不具备良好的完整性； 3、项目内的园林景观及会所、便利店等配套设施有待确定； 4、项目户型面积差异较大：48平米一居至168平米四居，致使将要面临的推广客群层次复杂。 目前本案及周边板块的供应项目多为老牌或具有相当操盘经验的知名发展商开发，如万科、中远、天鸿及广华轩等，客户基础丰富； 受市场供求关系、产品升级及北京市场整体上涨的因素影响，西部板块房屋价格的涨幅明显快于其他区域； 根据上表，对比区域内同类物业的价格涨幅，近期市场中的算术平均上涨比例为20.5%，对本案的当期销售价格预估为 8612 * 1.205 = 10377元/平米。 运用价格杠杆平衡户型走势 运用价格杠杆平衡户型走势 1、根据户型、面积特点，进行去化速度分析； 2、结合楼座单元位置，明确定价原则及价格体系； 3、先期确定推盘次序，进行技术销控； 4、有效运用价格杠杆，平衡各种户型走势； 5、适时执行涨价策略，实现利润最大化。 如何把握销售节奏？ 社区内部园林 育强学校操场 育强学校教学楼 8号楼1单元分别为48㎡、85㎡和115㎡的一、二、三居，各12套，除三居室外小户型在本项目和区域内的供应量均较少，与主力产品的目标客群存在偏差。 8号楼2-4单元和7号楼分别为115或137㎡的三居户型，兼顾了居住的经济和舒适度。 8号楼5-7单元为168㎡四居，相对本项目其他户型，面积较大，总价高，且供应比例达到两楼总面积的40%以上，需重点考虑去化手段。 7号配套 5号配套 田村中路 社区内道路 产品特点及去化分析 29928.00 12096.00 6576.00 9660.00 1020.00 576.00 总面积 100% 40.42% 21.97% 32.28% 3.41% 1.92% 所占比例 　 228 12 19 共计 168 72 12 8号 6 D/四居 137 48 12 7号 4 115 84 12 7 C1、C2/三居 85 12 12 1 B2/二居 48 12 12 8号 1 A/一居 销售面积 总户数 楼层数 楼号 单层户数 户型分类 7#、8#号楼供应产品指标分析 去化速度分析原则 1、户型的优劣、功能分区的合理性； 2、面积指标的经济性，直接导致购房总价的门槛高低； 3、内部供应量及外部竞品的同质化程度。 定价原则 1、底价合理，表价调控； 2、相互掩护，均衡去化； 3、平开高走，稳步攀升。 毛坯定价　 主销 稳销 快销 合并后整个单元带销 体系说明 100% 40.42% 21.97% 32.28% 3.41% 1.92% 面积比重 308265720 1126137601071294007372800 销售额 29928 12096 6576 9660 1020 576 面积 10300 9310 10510 11090 11800 12800 均价 总计　 D C2 C1 B2 A 户型 价格体系说明 1、紧扣宣传推广主题，主推115平米三居和168平米四居； 2、充分应用定价策略的技术销控，对推盘或价格阶段进行细分，如：兰色——第一批、绿色——第二批、红色——第三批。 推盘次序 C2 C2 C2 C2 D D D D D D C1 C1 C1 C1 C1 C1 C1 B2 A 1 C2 C2 C2 C2 D D D D D D C1 C1 C1 C1 C1 C1 C1 B2 A 2 C2 C2 C2 C2 D D D D D D C1 C1 C1 C1 C1 C1 C1 B2 A 3 C2 C2 C2 C2 D D D D D D C1 C1 C1 C1 C1 C1 C1 B2 A 4 C2 C2 C2 C2 D D D D D D C1 C1 C1 C1 C1 C1 C1 B2 A 5 C2 C2 C2 C2 D D D D D D C1 C1 C1 C1 C1 C1