青铜骑士北京国瑞龙精湖镇700亩综合社区提报.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;第一次;深入·浅出;一：主体印象;说道房地产，就不得不说城市。 因为，城市的变迁永远与房地产息息相关。 “成也萧何，败也萧何”，用来描述地产业与城市关系是再恰当不过的。 所以， 本案非常有必要了解宏观的“主体环境”。;郑州， 作为一个二线省会城市，有着其二线城市的共有特征，比如： 缺乏城市性格；城市人群的复杂性；各色新区、开发区； 影响力企业匮乏；外资贫乏等等诸如此类。;■豪爽■狡猾■求变■保守■新一代人与老一派对立■国际的新区■60年代的老城■方向坚持■多头布局■渴望国际■希望安宁…;这是一座正在酝酿的城市;但是，我们很难看到矛与盾交汇后所产生的化学反应。 国际的在东北方向，本土的在西南板块； 求变的在东北方向，固守的在西南板块； 繁华的在东北方向，萧条的在西南板块； 人气的在东北方向，落寞的在西南板块； 秩序的在东北方向，混乱的在西南板块； 钱花在了东北方向，钱来自于西南板块；;长时间的泾渭分明，也促使政府发现其间的问题，也促使了其他区级政府的“求变求政心里”，正因为如此才有了从2009年开始逐渐进入大众眼帘的“龙湖镇”，才有了“新二七区商业规划”，才有了“运河生态新区规划”，才有了2010年256.7万方+100万方的西南城中村改造。 所以，可以肯定的是无论龙湖镇当前的外部环境如何不好，但其板块未来是握准了城市发展方向的。区别仅仅在于其政府投入力度的先后，而非大小。;关于郑州的地产格局，有很多种说法： 1、有人说郑州的官方环境太恶劣，造成一线的全国性品牌不愿意进驻。例如“半个郑州人”的王石，从未真正走进郑州。 2、有人说郑州的房产竞争格局太过于复杂，造成很多一线全国性品牌未能进驻本土。 3、有人说郑州的本土地产企业实力过于强大，造成一线全国性品牌不愿意进驻。;郑州， 是一个以本土开发企业为主体的开发市场，而并非品牌领导市场。 并非本土企业的实力真正强大，而是这个市场格局从没有被打破。 少数进入的部分外来品牌，在这座城市迅速获得了其最大的利润。 所以， 应该说，让本土开发商迅速成长的，并不取决于企业实力与规模，而是政府对城市化变革的执行和推进力度。 引入关键词：城中村改造。;郑州城中村改造，应该是最能说明问题的词汇。 在郑州没有100万方不好意思说自己是大盘； 而每个大盘，十之八九都属于城中村的改造； 但结局可能是“旧城中村倒下，新城中村长出来”； ———————————————————— 所以，无论业内还是民众对于大盘的理解会很简单的理解为： 占地大、开发量大、规模大 但是，企业实力大不大，品牌影响大不大，楼盘规格大不大却是其次的。;在经历了3年异地操作，半年扎根市场，我们开始认识到： 构成这样的局面，其实无外乎“缺乏竞争”的原因。 这里的竞争是指品牌竞争，而非Sales的竞争。 ————————————————————— 这样的局面，影响到的是远远不只是市场而已， 还影响到了人才储备、广告环境等等。;3:广告环境;历经8年，转战近10个城市， 我们唯独在这座城市常常听见如下的判断： 1：郑州人不玩些小资情调、白领中产； 2：郑州人只要是有钱的就是煤矿老板； 3：郑州人很实诚，所以从不相信观念；;但奇怪的是，在分析与调查过后我们发现郑州的奢侈消费品，正在迅速增长中。所以我们能在花园路大商新玛特找到“黑莓手机专柜”、能在人民路丹尼斯找到古驰专卖，能在北部找到卖“范思哲”、“纪梵希”、“Dior”打折品的“奥特莱斯”。 全国平均收视率较高的湖南卫视、浙江卫视、东方卫视、北京卫视同样在郑州获得了极高的收视率。 通过加入各种QQ群，我们发现郑州当地的驴友圈、越野圈、吧友群、夜店群等各色派对Q群一点也不比武汉、长沙来得少。;对立的观点，是如何产生的？;郑州的广告环境，对广告主与广告商来说，其实都是一次很好的机会。 还有无数个第一次，等着我们在城市中一鸣惊人。 这样付出的成本，可能是数倍Sales传播不能做到的。;再一次聚焦;二：客观市场;;北区低密度住宅项目入市量：洋房存货总计1047套。;说道郑州别墅/低密度项目，我们认为有些对手非常有必要提及：;无论别墅还是洋房，入市都必须接受第一波销量考验。 别墅和洋房谁打头阵，是先出兵还是先炮的问题。 只是一个销控策略，绝不是项目成败的关键。 关键在于，整个龙湖片，各类产品的市场天地尚未真正打开。 别墅产品将在今年迎来高峰对决。 洋房至今也尚未诞生真正的绝对赢家。 紧凑型户型的快销更多的是价格杠杆促成。 龙湖的居住时代，要靠市区来的大量客户涌入创造。 但事实上