银川市星州托斯卡纳精项目提案.pptVIP

星州?托斯卡纳 项目提案;;第三部分 目标客户分析 ;;1、别墅市场分析;;;;3、区内别墅项目分析（二）;3、区内别墅项目分析（三）;3、区内别墅项目分析（四）;重点问题;;1、项目概况;2、项目SWOT分析 ;3、核心价值与卖点;3、核心价值与卖点;4、项目定位;;星州?托斯卡纳;4、项目单位;;小区面积大／小区规划好;★ 园林设计好，有较大的休闲活动空间 ★ 户型合理、大气、满足一家三代的居住需求、采光好、空气流通 ★ 楼距大，有开敞的空间和视野 ★ 完善的小区配套，物业管理好，必须是封闭式管理 ★ 交通、购物方便 ★ 安全、私密 ;客户为什么会选择托斯卡纳!？;（1）客层;自身地位区域性道路系统衔接性道路交通引导性;3.1来源区域： 惠农区20％ 石嘴山区20％ 内蒙50％ 其他（外区域、境外、外地）10％ 3.2购买因素： 单位总价合理 项目生活配套齐全 离工作单位较近 惠农市场别墅供应缺乏、稀缺 别墅小镇生活的群居效应 星洲地产发展商实力背景支撑;3、本案客户描述;3、本案客户描述;广意的 荣誉功能;得 天 独 厚 的 地 理 位 置;;;增 强|认知度与信誉度;表现出 独具特色的社区氛围;身份感;总体推广策略;怎样引起目标消费群的关注 怎样让他们忽视竞争对手的存在？;（3）传播策略拟订;-------------------- 2011 年 --------------------;明确……………………………………… 传播周期及阶段任务 …………………………………………;营销推广阶段划分;营销推广阶段划分;时间划分： 2011年11月初——12月中旬 主要工作： 1、以预热期客户积累为前提，适当增 加平面广告的宣传力度； 2、以媒体软宣（软文和新闻报道） 配合平面广告的强势宣传； 3、本阶段涵盖节日较多，可采取节假 日营销手段，在举办活动的同时采 取不同促销手段，配合卖场的组织 显现良好的热销气氛，促进犹豫客 户产生购买行为。;时间划分： 2011年12月末——次年2月 主要工作： 1、推出促销举措，依照前期积累的客 户资源及口碑形象促进老客户带新 客户； 2、通过销售人员的公关及直销，形成 老客户带新客户的良性循环。 3、利用春节、元宵等节假日进行营销， 形成淡季不淡的局面。;;大传播;;;（1）本案创意的要素;文艺 · 人文 · 尊崇——托斯卡纳生活观;尊贵 人士;（3）期望目标消费者接受到;第五部分 营销策略探讨;如果营销是一场战争！ 战旗：Follow Your Heart 战场：托斯卡纳别墅区，占领后，成为星州又一根据地！ 号角：事件引爆，并配合大范围公关传播，重构竞争秩序 空军：区域内密集的户外广告；网络广告；杂志广告 海军：以样板区为作战航母，成为主攻基地 陆军：系列圈层式公关活动与营销团队一线作战并举;;1、本案营销策略要点;1、本案营销策略要点;1、本案营销策略要点;;[立] 品牌极化 / 客户极化 / 产品极化 [网] 惠农托斯卡纳星洲会（客户建网） [诱] 名人社交场（星洲商家联盟平台） [逼] VIP预约看房制 / 内部小众化开盘 [杀] 产品体验升级/园林仪式化营造;立 / 极化形象建立;[品牌极化] 星洲豪宅 /一栋别墅肯定一座城市;希望活在公众艳羡中的“另类张扬者” ;②客户价值提炼;③广告概念方向 别墅，高明的社交政治;产品极化（1）;[建立标杆] =〉营销目的 建立比较平台： 建立以资源为主的价值比较体系，为独栋与双拼价格建立比较平台 建立价格认知： 制造话题，提升上门客户针对性，建立价格认知 引发竞争跟进： 使得项目在11年底入市时与竞争楼盘新盘提价的“有持无恐”， 形成价值支撑;[营销操作] 独栋别墅，庭院生活 双拼别墅，成就卓越 =〉销售操作：11月底即开始分批销售，以精装修发布 =〉话题炒作：邀请媒体记者，针对别墅展开新闻透视，落实到“星州第一豪宅”上;网 / 建立客户网络;惠农“星洲会”会员计划;诱 / 名人社交场; 商家联盟平台 + 会所 = 场所社会 / 圈子社交 星州的会员组织应独立运作，建议运用商家联盟平台和会所资源，形成 名人社交场，形成星州特殊的口碑系统 ①刊物沟通：《星洲商家联盟》 针对星州业主，单独发行限量刊物《星州商家联盟》;②