遵义市德宝贵园前期精营销策划案.pptVIP

德宝·贵园前期营销策划案 同利行投资咨询公司 2011.4.18 策划部制 前言 本方案是通过对宏观及区域市场了解和分析，同时结合我司对德宝·贵园项目理解后完成，旨在针对该项目即将进入营销阶段的前提下，提出营销战略和可行性构想，希望能对贵项目起到抛砖引玉的作用。 目录 一、宏观市场分析 要点： 宏观经济情况 全国房地产市场概括 新政解析 1、宏观经济情况 经济、通胀活跃度双热：11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，虽然12月略有下降，但未来经济仍存过热风险。?? 抑楼市、收流动性以稳经济：当前及未来一段时间主要的经济风险在于过热而非经济降温，抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险。 央行于2010年末段时间及2011年初亦快步上调存款准备金率和基准利率，以控制通胀和经济增长速度。 2、全国房地产市场概括 土地市场 2011年一季度，监测的全国120个城市土地推出面积持续下行。其中，住宅用地推出面积9661万平米，比2010年四季度下降37%，与去年同期相比下降23%；商办用地推出2308万平方米，比2010年四季度下降50%，与去年同期相比下降10%。2011年3月，住宅用地和商办用地分别推出2172万平米和581万平米，环比同比均下降，环比降幅分别为31%和12%，同比降幅分别为58%和29%。 商品房市场 2011年一季度，全国120个城市住宅成交面积8486万平米，同比下降16%，商办用地成交2293万平米，同比增长33%。 3月，120个城市住宅用地成交面积2521万平米，环比增长25%，同比下降43%；商办用地成交531万平米，环比增长2%，但同比下降27%。 2011年一季度，18个重点城市成交面积平均同比增幅为15%，其中，11个城市同比增长，沈阳和成都增速最高，增幅分别为121%和75%；7个城市住宅成交面积出现下降，北京和无锡降幅较大，分别为27%和23%。 从月度数据看，不同月份的成交面积增长率存在显著差异，1、2月18个城市的平均同比增速分别达到33%和46%，分别有4个城市的同比增长率超过140%，而3月平均降幅为18%，仅有4个城市同比增长，大连增幅最大为61%，其余14个城市成交面积同比下降，其中杭州、成都等5个城市降幅超过50%，北京、南京降幅在40%-50%之间。 在18个重点城市中，沈阳、上海一季度成交面积最大，分别为397万平方米和334万平方米；天津、成都、武汉、北京的成交面积处在200-300万平方米之间。杭州的成交面积最小，为42万平方米，但较2010年同期增长27%。从月度数据看，2011年1月18个城市成交面积均值为72万平方米，2、3月份均值明显下降，分别为41万平方米和46万平方米。 二手房市场 一季度各主要城市成交量明显低于2010年四季度，9个城市的平均降幅为27%。其中，成都降幅最大，环比下降53%，一季度累计成交仅8381套；杭州、天津、武汉和上海一季度成交套数环比降幅均在30%以上；南京和北京分别成交13117套和43050套，环比下降约20%，降幅相对较小；广州下降7%，为所有城市中最小。 同比来看，仅深圳略高于2010年一季度水平，其它城市均低于去年同期。广州、杭州和武汉同比降幅超过20%，杭州同比降幅33%为最高。其余城市同比减幅相对较小，均在10%左右。 从月度成交情况来看，1月各城市成交依旧较为活跃，9个城市的成交量虽然低于2010年12月（平均环比降幅为9%），但均高于去年同期，平均同比增幅为39%，上海、北京、杭州增幅超过80%；2月，受新政和春节影响，9个城市的成交量明显下降，平均环比降幅达58%，同比也由1月的增长39%变为下降5%；3月，尽管成交量较2月明显回升（9个城市的成交量平均环比增长58%），但与去年同期相比，平均降幅达41%，北京、上海、广州降幅接近或超过50%，杭州更是高达78%，其他城市降幅在30%左右，仅深圳一个城市成交套数高于去年3月。 市场案例——恒大模式 2011年第一季度，中国房地产市场不但遭遇房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统的春节成交淡季的影响。4月初，中国某信息集团联合中国某测评中心共同发布《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》。 ??? 第一季度 恒大地产“面积第一、金额第二 ??? ??? ??? 在销售面积榜单中，恒大地产以290万平方米的成绩荣登榜首，万科地产紧随其后，而排