贵港市龙脉华庭项目精营销推广执行策划案.docVIP

龙项目营销推广（执行）策划目????? 录第一部分? 整体推广策略. 一? 整体推广策略. 二? 价格策略. 三? 入市时机评估. 四? 营销阶段划分. 第二部分? 分阶段推广策略. 一? 内部认筹期. 二? 公开发售期. 三? 热销期. 四? 持销期. 五? 尾盘期（二期公开发售）. 第三部分?? 媒体策略. 一? 媒体策略. 二? 销售渠道. 三? 推广费用预算. ? 第一部分? 整体推广策略一、整体推广策略（一）我们的营销理念??? 创造第一：大家都知道世界第一高峰是珠穆朗玛峰，但谁知道世界第二高峰是什么？“”之所以能够成功，很大程度取决于其户型设计创造贵港第一；“”也是凭借其赢得市场。世界第一高峰：珠穆朗玛峰? 以站在泰山之巅，俯瞰群山的姿态；? 差异化营销：通过市场细分，凭借差异化市场定位、差异化产品设计、差异化的营销手法，赢得市场。（一）项目卖点分析 1、 片区共有卖点? 中心区的政治、经济、商业、文化中心，具有的升值潜力；??? 根据市的规划，中心区的发展定位为市行政、文化、商业中心；是以综合服务和居住为主导产业的现代化城区。中心区的升值潜力在贵港市得到的验证，因此，强大的升值潜力将会使得新中心区成为人们置业、投资的首选。? ?地理位置优越，交通便捷：??? 贵港是唯一一个系统性、超前性规划设计的中心区。随着贵港城市扩容将是贵港城市的首选区域在置业潜在客户均产生巨大的牵引力。? 片区自然环境优越：??新城区内的新世纪广场是贵港最大的市民休闲、娱乐广场，同时也是广西最大的市民广场；而新城区内所规划的生态公园更是贵港核心的自然休闲之地；从而使新城片区具有良好的景观塑造条件，具有贵港其他区域无法比拟的景观及休闲优势； 2、项目独有卖点? 规模适中，整体高端定位，高端配置? 贵港行政中心对面，中心的；? 离贵港行政中心最近的住宅项目； ?交通便利?项目周围无高层项目，景观视野开阔，独立性、私密性；?自身拥有大型商业配套；?贵港唯一一个处在政府广场与规划生态广场的住宅项目 ?贵港唯一一个处在两个广场，一个生态公园中央的项目； ?递进式的建设规划布局，贵港最宽的楼间距离； ?主体商业骑楼建筑结构，首创高层半围合式庭院； ?户型：全两梯4户，三面沿边，三面通风，270度生态飘窗、入户庭院+双阳台 1、核心卖点提炼项目卖点与竞争对手卖点比较 通过与竞争对手卖点竞争分析比较，我们归纳提炼出项目核心卖点：项目核心卖点——区第一个纯高档住宅区，中央顶级庭院式生态住宅。 项目卖点体系图 （一）营销推广策略1、 营销推广主题根据本案的卖点分析，建议：本案的营销推广主题——“·顶级庭院”主题支持：? 项目地处新中心区，区位发展前景看好；? 纯高端定位，高端配置；? ?差异化产品——中央顶级庭院式生态住宅，营造庭院生活。2、营销推广主线建议本项目的营销推广主线：??? 依托项目差异化特征“中央顶级庭院式”，分步推出“中央庭院式生态住宅——住宅——空中行宫（）”，树立楼盘“·顶级庭院”的整体高档次形象、着力营造中央顶级庭院式生活，迅速形成销售热点，带动产品的销售，实现整个项目的热销。 3、营销策略??? 本项目肩负着发展商的无限希望——希望借助此项目的成功，树立项目品牌，从而逐步建立华海公司在贵港地产界的品牌形象。而营销是将所有的期望转化为现时的重要一环，三明希望通过务实而周密的营销达到发展商的期望。在充分分析比较片区市场（包括供应市场和客户市场）因素后，三明根据项目的特点为本项目制定出如下营销策略：营销策略：提早入市，产品先走，形象；公关活动为切入点；项目品牌带动企业品牌；释义：??? 提早入市，产品先走，形象：本项目工程进度晚于片区竞争楼盘等项目，在入市时间上，晚于这些楼盘。参照工程进度，这些竞争楼盘届时势必进行宣传推广，吸引大批的人流前往片区；本项目可以采取提前入市，接受VIP认筹登记的方式，在项目包装上下足功夫，通过工地围墙、路旗、楼体条幅吸引片区内客户注意；通过售楼处前广场、售楼处、样板房，“冲击”目标客户、打动目标客户、“抢夺”目标客户，进而赢得目标客户，并凭借产品的市场冲击力初步建立项目“中央顶级庭院式高端”形象。??? 公关活动为切入点：以大型公关活动为突破点，吸引市场关注，形成市场焦点，提升楼盘形象。大型的、有影响力的公关活动能吸引媒体的跟踪炒作、有效节约媒体费用，增加宣传效果。??? 项目品牌带动企业品牌：一个良好的楼盘，可以成就一个优秀的发展商品牌，如成就了地产，作为贵港的华海地产，三明认为更适合利用打造成功楼盘来树立发展商的品牌，或者说项目品牌与发展商品牌同步打造。本项目是城北新区首个纯高端住宅，配套设置高端，“中央顶级庭院式住宅”产品特色突出，通过有效营销组合，我们有信心将项目打造成城北新区的品牌项目，通过项目建