深圳龙岗龙城国际项精目二期营销策略报告.ppt

; Q1:如何规避市场风险,使项目在激烈的市场竞争中脱颖而出? Q2:如何从软件提升项目 Q3:如何从硬件提升项目;内容纲要;龙岗中心城房地产市场现状;;2008年;市场特点;;00年开始，20万以上大盘频出，品牌发展商纷纷进驻圈地，产品、规模、品牌多重竞争，加之市场走向过剩，龙岗中心城的市场格局将被打破； 未来几年内，龙岗土地供应和住宅供应出现放量，90/70新政对07年推售楼盘的影响不大，市场仍以大户型供应为主导； 目前市场中销售户型以三房、四房为主，整体供应比例达62%以上；中小户型存在较大市场空白。;区域竞争;;龙城国际;开发商/项目名称;项目;公园大地 规模：77万 容积率：1.66 主卖点：余石岭生态公园、成熟大社区、发展商品牌、城市中心区位、低密度 推售时间：09年底 主力户型： 大三房（120—150m2） 大四房（160—180m2）;罗马公元 规模：13万 容积率：2.89 主卖点诉求： 中心城核心位置、产品赠送超大面积、成熟社区配套 推售时间：09年5、6月 主力户型：三房、四房 ;天健现代城 规模：14万 容积率：2.2 主卖点诉求： 成熟社区、区域成熟发展商 推售时间：09年 主力户型：三房、四房 ;产品;一期客户分析;需求面积与职业状况;客户年龄及家庭结构;客户置业分析;客户关注因素;客户来源区域;较多客户买过或了解岗宏开发的物业，对岗宏印象为普通住宅开发商； 龙城国际的开发改变了客户对岗宏的认知。 客户较高的期望值为龙城国际2期提出了更高的要求。;☆属于本地的高收入人群，资金充裕，年富力强 ☆是这个区域的精英人群，在各个工作领域体现着自身的价值 ☆购房除了提高生活质量外，更重要的是想肯定自己的成就 ☆崇尚高档次，高形象的住宅小区，但往往认识不够 ☆存在明显的跟风现象，因为相信亲友的介绍 ☆对楼盘存在不理性比较，给概念营销留下了较大的空间;内容纲要;客户定位;龙城国际一期素描;龙城国际Ⅱ期指标;优势： 1、项目品牌在区域内极具优势，具有较高的市场形象；发展商在片区具备一定的号召力。 2、一期热销聚集了众多高素质人群，龙城国际在市场上具备追捧热度。 3、项目位于中心城优势地段，拥有幼儿园/学校配套。;;构建理想客户形象，关注意见领袖偏好 构筑品牌个性，引领区域价值 增强情感利益诉求和沟通 采用符号价值+区域前景组合行销手法 ;目标客户定位;目标客户定位;理想客户形象及偏好;一期定位回顾;功能型需求 —— 体验型需求 —— 价值型需求;龙城国际Ⅱ期形象定位：;形象定位：;主推：;内容纲要;岗宏地产及龙城国际现状分析;万科——第五园; 灰白黑 品牌与产品挂钩 企业精神处处可见 (万科 – 持续的超越) 统一高档形象进行宣传;金地梅陇镇;大规模 时尚、品质 户型内部空间不尽合理 物管好 ;岗宏地产/龙城国际;优势在于规模较大，规划配套齐全 楼盘外观现代感明显 产品创新力有所提升 物管服务水准有待提高;;这些发现给我们的启示？;brand tools—品牌工具;打造国际人居服务品质 1、提供全方位、多元化、人性化细腻的服务 2、物业管理国际化、智能化、科技化、品牌化 建议聘请专业的物管公司对现有物业管理进行国际化服务培训， 对项目进行封闭式贴心管理。;; ;社区自治 ;社区教育、社区文化;环境建设;一.热爱社区，尊敬里面的每个社员 二.愿意为社区建设贡献力量和爱心 三.坚决杜绝烦躁苦恼??悲伤入内 四.支持每天心里都开出一朵小花 五.允许不同意见，但更要求同存异;园林建议;建筑细节、品质建议;水系配以各式雕塑，将为园林带来灵动感，提高园林的品质;具有明显特征的会所，将是代表项目国际化形象的标志。;样板房;内容纲要;龙城国际Ⅱ期营销的战略意义;市场竞争力模型分析;分析; 搭便车战略--- 利用区域其他项目的推广 价值最大化战略---放大主价值点,提升产品附加值 强调新的评估标准---颠覆中心城购房规则 强势推出企业品牌---建立客户对岗宏品牌的信心 抢夺竞争项目客户---别人的客户就是我们的客户 ;;我们的愿景;【五】规划、产品;