淮安市新城区某国际精项目商业策划报告.doc

淮安市新城区**国际项目商业策划报告 2007年6月 目 录 壹 基础篇 一、城市概况 3 二、经济概况分析 9 贰 项目篇 一、项目基础概况 14 二、项目SWOT分析 18 叁 市场篇 一、商业市场分析 22 二、住宅市场 31 肆 定位篇 一、地块价值分析 38 二、项目核心价值体系的建立 40 三、定位思路 43 四、产品定位及规划建议 45 伍 营销篇 一、营销理念 58 二、本项目商业招商方案 59 三、推广策略 64 壹、基础篇 一、城市概况 （一）、城市基础概况 1、基本概况 淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。南距省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。 淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，总人口52万，其中市区面积80平方公里，市区人口8万。淮安城市的特点概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。“加快苏北振兴”的战略部署，全面贯彻科学发展观，加快工业化和城市化进程，实现淮安经济社会的跨越式发展城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。（4）、城市规划图册 （二）、开发区概况--新城区 开发区位置图 ? 淮安经济开发区成立于1992年，1993年10月经江苏省人民政府批准成为省级开发区。现辖钵池、徐杨两个乡和东湖、广州路、新港、枚乘路四个办事处，行政管辖面积85 平方公里，常住人口8万人。开发区紧依老市区东侧，位于淮安城区未来发展的中心区域。东接楚州区，西邻清河区，南与清浦区隔河相望，北与淮阴区接壤；京沪高速公路与京杭大运河把开发区相挟，同三高速、宁连高速在开发区内交汇；沿海交通大动脉新长铁路淮安站和淮安新港码头均在开发区境内。 ??? 作为产业转移的集聚区、综合开发的先导区、机制创新的试验区， 近几年来，开发区经济社会持续快速发展，综合实力显著增强，人民生活明显改善。吸引了来自美国、澳大利亚、日本、韩国、新西兰、比利时、新加坡和香港、台湾等15个国家和地区的客商在区内投资兴业，2006年，世界500强台湾鸿海集团旗下的富士康科技集团正式与我区签订投资协议，投资不少于10亿美元，计划用5年时间在淮安经济开发区建设富士康淮安科技城。开发区建设成为经济实力较强、人居环境优美、人民生活殷实的现代化工业园区和新城区。 综合评述：1、2006年全市国民生产总值突破600亿元之大关，显示出淮安市经济发展速度逐年增长平稳。 2、从上图看出，2001年-2006年淮安市经济呈现稳步增长的态势，经济运行稳定，趋于理性化的增长。 （二）、淮安市2001年-2006年全市社会固定资产投资图 综合评述：全市投资结构继续优化，产业项目增长较快，各产业投入比重继续增长，其中房地产行业更是拉动了淮安市社会固定资产投入的中坚。 （三）、淮安市2001年-2006年全市居民收入与支出图 综合评述：可以看到，淮安近几年城镇居民的收入有所提高，淮安城镇居民2005年人均收入达到9115元，预计2006年，淮安城镇居民人均收入超万元，达到10447元，居民生活水平稳步提高 综合评述：淮安市通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施,积极推动扩大内需政策，为消费品市场发展营造了良好的环境。全市消费品市场继续保持较快发展，销售规