河南焦作市博爱项目精前期产品定位建2012年.ppt

市场分析;有时候，7天决定命运！ 2011年6月20，合基融创项目组一行5人再次来到滑县，开始第二次市场调查。和第一次不同，这次，我们目的更加明确—— 天悦名家的价格怎样定？如何在竞争激烈的滑县市场脱颖而出？ …… 本次调查重点是客户需求调查。本次调查共发出问卷100份，调查区涵盖A.老城区临街个体商户、公务员、单位职工、汽车站附近流动人群；B.项目周围1公里内居民；C.乡镇居民。城关镇、小铺、枣村镇；调查采用问卷入户和拦截访谈的方式进行，所有被调查人控制在25-40岁。调查结果详见《滑县房地产需求市场报告》 本次调查的楼盘也从2011追溯到了2007，从老城区到新汽车站，从百亩大盘到单体楼…可谓铺天盖地、无所不包。因为熟悉，才能准确判断。也许，天悦名家的命运将因这7日之行而改变。;一、市场分析;看这张表， 你会认为是哪个地方？ 安阳？滑县？ 信阳？洛阳？ 郑州？ …… 似乎都有可能！ 看规模，有十几亩的、也有几百亩的； 看名字，天下、领秀、王府… 很有一线城市色彩！ ……;事实上，这就是滑县！ 2007-2011年， 滑县县城区域累计开发土地4420亩， 备案项目40余个，累计投放面积500万平米 如果按每套住宅120平米来算， 5年间滑县向市场提供了将近41700套住宅； 每年8000套;滑县新区，热火朝天的表面繁荣 2005年8月，滑县政府为推动经济快速发展，提出并成立了滑县新区;庞大的人口！ 人多是滑县的显著特点。 官方数字显示，截至2004年，滑县总人口 121万，居安阳首位。其中农业人口103万人，全县耕地面积171万亩，是农业人口 大县、国家级扶贫开发重点县。;土地位置;疯狂的房价！ 廉价的土地成本并没有抑制房价，相反滑县的房价3年来如火箭攀升，下面是新区标杆楼盘众恒华府从2009年1月奠基到2011年5月10日三期开发的价格 2009年1月26日，一期开盘，均价 1250 元/平米（多层） 2010年12月10日，二期最后一期开盘，均价1900元/平米（多层） 2011年5月10日，三期二批开盘，多层均价 2450 元/平米 所以，从房价来看—— 在滑县搞开发并不比安阳利润少多少！ 这也许可以解释为什么2009年10月江西正德置业、上海恒昌置业、林州众恒置业放弃利润丰厚的二级地市市场、相继布局滑县地产的原因。;温柔的泡沫！ 2009-2011年，滑县房价已经翻了一番！虽然听起来有点泡沫的意思，但总体来看滑县的房价是稳中有升——每月涨幅不超过 3%;购房：孔雀东南飞;购房：挑剔的客户 2010年，众多实力雄厚的地产开发商（恒昌、远鹏）和专业代理公司进入滑县，在提高社区品质的同时也给本地开发商提出更高要求。 天宝、宏达、华通等一些早期的房地产开发商开始在产品规划、包装和销售环节加大投入力度（比如华通世纪城），这也造成了“强龙不压地头蛇”的均衡局面。 2007—2009—2011 产品同质化和客户购房理性程度越来越高 这在某种程度上是由我们自己造成的！ 2009年以来，尽管滑县房价直线高涨，但同时，人们的购房潜力被激发。买房可以保值升值的意识深入人心。买房已经不只是解决居住问题，更多的是对“钱不值钱”、“买房可以让自己的钱保值”、“房价涨了以后还可以赚钱”等观念的实际体现 而当客户的选择增加，受影响的只能是众多的开发商和中小楼盘的生存;房地产，要看政府脸色！ 2008年春节开始，国家动荡：雪灾、地震、藏独…国家也将目光放在打压房价上，宏观政策一个接一个，房地产商迫于压力大肆促销，人们观望，房子滞销… 2010年3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求商品房实行一套一价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。该规定自2011年5月1日起施行。 4月14日，国务院常务会议要求： 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；三套以上房可停贷。2011年，安阳平均每个项目月放款额不超200万。 …… 房子卖的好不好，现在取决于政府！ 2011年下半年，不管滑县楼市是牛市还是拐点，我们都必须迅速了解市场，开始后期运作。因为我们已经上路！借用朱镕基上台时说的一句话就是：不管前方是地雷阵还是万丈深渊，我们都将勇往直前，鞠躬尽瘁，死而后已！;万人新村！千亩大盘！ 由县政府扶持的锦和苑（万人新村），坐落于新区南部。项目 占地约1600亩 ，园区规划产品类型涵盖高层、小高层、多层、 别墅等产品类型。配套有酒店、商场、学校、医院等。 目前万人新村正在建设中，其中1000余套住房已交付使用。