新景祥和融地产盐城精高新区项目发展战略和整体定位.ppt

和融地产盐城高新区项目发展战略和整体定位;项目前期补充调研工作——区域价值、房地产市场调研及分析; ;项目属性界定;徐州都市圈;城市属性：以第二产业为支柱性产业，在雄厚的产业支撑下，经济持续快速增长，表现出很强的活力;盐城总人口近年来的发展呈现下降的趋势，但是每年市区人口增长约三万人左右，说明盐城市的城镇化速度在不断加快，此项指标对于城市房产市场的稳定和发展也属于利好因素，到2020年市区人口将达到150万人。 盐城市近几年人口自然增长率大于总人口增长率，说明每年外迁人口的数量大于盐城人口自然增加的数量。;区域属性：按照盐城城市的总体规划和功能分区，“南进东扩，适度向西”将成为城市发展的主要方向,而高新区并未在城市主流发展方向上;区域属性：高新区与盐城市区一衣带水，是盐城市西向对外交往的交通门户，为盐城市的“西大门”，依托高新技术产业集群方式，为盐城重点打造的新兴产业带;项目属性;华锐风电产业园：风电设备产业是盐城大市区着力主攻的三大产业之一，为盐城市政府重点引进项目，规划总面积9.6平方公里。 电子信息产业园：分软件制造、硬件制造、研发中心和商务生活配套四大功能区，规划面积6平方公里。 盐城市盐都农产品加工集中区：围绕特色农业产业，规划面积2.87平方公里 科研孵化中心：针对中小型及创业型企业打造 水库生态园：依托盐龙湖水库，打造西区城市公园，发展特色旅游产业 物流装备产业园：目前仍未规划阶段，暂未动工;项目属性：项目以居住用地为主，体量较大，同时地块较为方整，受限制条件较小;乔庄 安置区;项目与盐城关系：项目的位置和角色决定了本项目在本质上是属于盐城市，是开启高新区快速发展的重要引擎之一;项目与区域的关系：项目位于高新区的核心发展区域, 项目承载着推动区域快速发展的关键角色;根据项目外部条件分析，得出项目在城市、区域、项目本体三个层面的价值实现角度;基于项目理解的SWOT分析;运营目标及核心问题;项目开发目标;项目核心问题构建;在城市非主流发展方向的陌生产业园区，在配套缺失的情况下，如何挖掘和打造项目核心价值力体系，持续导入客户，从而实现项目及企业预期目标？;核心问题解决方向;区域价值研判;发展目标：高新技术产业区坚持“建区”与“造城”并重的原则，立足打造苏北一流高新园区 ;产业支撑：高新技术产业区规划有电子信息、高精机电、食品医药、新能源和新材料等四大产业 ，目前有58家企业入驻，10亿元以上特大项目7个，外资项目16个 ;配套交通：高新技术产业区交通便捷，生活配套还未完善;根据产业园区发展的一般规律，高新技术产业区正处于建设初期阶段，未来区域将进入展开全面建设;随着高新技术产业区进入产业建设初期阶段，已经有58家企业入驻，预计未来区域的核心产业将快速发展，将有大量中高层次人口导入;高新技术产业区目前住宅和商业配套还很缺乏，根据其目前所处的阶段预计，未来将出现大规模住宅和商业项目开发，住宅和商业价值将进入快速上升阶段;根据政府“建区”与“造城”并重的原则，可以预见未来4-5年高新技术产业区各种生活配套将逐步成熟，区域具备支撑本项目发展中高端产品的背景条件;客户演变趋势判断;　;客户来源:项目周边多为工业厂房用地，且处于建设阶段，人气不足，盐城市区客户虽在此工作，但却在市区居住生活;客户现状分析小结：整体量有限、结构单一的客户现状基础显然不能支撑本项目的体量与预期周期;高新区客户;盐城客户;价格导入：09年10月份后，盐城市区房价进入了快速上涨通道，为本项目的价格导入创造了条件;盐城客户;郊县客户;郊县客户;客户总结;在明确了未来客户基本演变趋势之后，我们重要对重要客户——盐城客户做结构性分析（产业园区客户相对较少，暂时并非有效客群，故不做分析）;盐城客户;首置、首改客户;首置、首改客户;首置、首改客户;首置、首改客户需求;首置、首改客户需求;首置、首改客户需求;首置、首改客户小结;品质改善型客户需求;品质改善型客户需求;品质改善型客户需求;品质改善类客户小结;房型;品质改善客户;品质改善客户;客户演变;项目核心价值力体系打造;基于项目指标及资源得出本项目核心价值力体系可能方向;教育;结合项目本体和客户演变及需求，我们梳理出本项目可能的价值力体系方向;商业配套;乔庄安置区内商业;从高新区的发展及规划来看，商业将逐渐由村镇商业向新城镇商业过渡；在这个大环境下，区域商业格局会呈现单一商业中心+一二处商业副中心的局面，商业形式将逐步向一定量集中商业+部分社区底商形式发展；;商业定位;同时本案属于高新区规划中商业、办公中心区域，同时也位于四大产业园和科研孵化中心，具备成为商业中心的条件;教育配套;盐城典型教育资源扫描;盐城典型教育资源扫描;盐城教育资源分析小结;盐城教育驱动分析;盐城教育驱动分析;盐城教育驱动分析;教育驱