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第8章 房地产营销价格策略 【学习要点】理解房地产价格的含义；了解影响房地产价格的因素；掌握成本导向、竞争导向、需求导向的定价方法；掌握价格调整的技巧和策略；掌握几种常见的房地产价格策略。 【能力描述】 学会分析各种因素对房地产价格的影响；能够综合考虑各种因素，选择适当的方法进行房地产营销定价；能够灵活运用各种价格策略促进房地产产品的销售。 【关键术语】房地产价格 影响因素 定价方法 定价策略 【案例导读】市场供求转变情况下的价格比拼学问 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8．1 房地产价格的影响因素分析 8.1.1 房地产价格的内涵 1．房地产价格的内涵 （1）房地产价格经济学意义上的内涵 从经济学的角度看，房地产的价格是指房地产开发、建设及其经营过程中，凝结在房地产商品活动中活劳动与物化劳动的货币表现。它是房屋建筑物价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。 （2）房地产价格营销学意义上的内涵 从营销学的角度看，房地产价格是消费者对于房地产商品价值判断的货币表现。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8．1 房地产价格的影响因素分析 2．房地产价格的特征 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有自身特有的属性。 （1）土地价格不由生产成本决定。 （2）房地产的保值性与增值性 （3）房地产价值的个别性。 （4）房地产价格构成的复杂性。 （5）房地产价格表现形式的多样性。 （6）房地产价格与物权的密切相关性。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8．1 房地产价格的影响因素分析 8.1.2 房地产价格的构成 1．开发成本费用 （1）土地使用权取得费 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设施建设费 （5）公共配套设施建设费 （6）开发间接费 2．期间费用 商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8．1 房地产价格的影响因素分析 3．房地产开发企业的利润和税金 税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等，按照国家规定的税目和税率执行。 利润是指开发经营单位销售商品房屋后的销售收入扣除全部生产、销售成本，并缴纳税金之后的净利润，是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营活动中实现的剩余价值的货币体现，是企业扩大再生产的资金来源。由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8．1 房地产价格的影响因素分析 8.1.3 房地产价格的影响因素分析 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的一般因素，前者则称为影响房地产价格的个别因素及区域因素。 1．供求状况 ；2．经济因素 ； 3．人口因素 ；4．社会因素 ； 5．行政因素 ；6．心理因素 ； 7．国际因素 ；8．其他因素 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.