广州花都区迎宾大道精北101亩商业金融地块调研报告.docVIP

花都区迎宾大道北101亩 商业金融地块调研报告 开发部:余海东 黄刚山 2009年6月26日 目 录 第一部分 地块情况 3 一、地块地理位置 3 二、地块主要参数 5 三、地块背景 6 四、地块现状 7 第二部分 宏观环境简介 11 一、花都简介 11 二、近期经济简介 11 第三部分 房地产市场分析 13 一、花都近年房地产开发投资情况 13 二、酒店市场 14 三、写字楼市场 17 四、商业发展情况 19 第四部分 项目综合可行性分析 21 一、地块优劣势分析 21 二、开发可行性分析 22 三、结论 22 第一部分 地块情况 地块地理位置 地块位于花都区迎宾大道北，距花都区政府约4公里，距新白云机场约9公里路程，直线距离只有5公里 二、地块主要参数 土地位置 花都区迎宾大道 面积 67784平方米（净用地47819平方米） 总建筑面积133893平方米 用途 商业金融用地 规划条件 容积率≤2.8 建筑密度≤40% 绿化率≥30% 建筑高度≤48米 起始价 （人民币） 13362万元； 楼面地价998元/平方米 保证金 （人民币） 1300万元 挂牌时间 2009-6-9至2009-7-16 开工时间 约定时间为成交之日起18个月 三、地块背景 地块所在区域邻近机场，附近开发程度还较低，主要开发项目为酒店，自机场迁入花都以来，高档酒店数量突增，07年新开的华锯君悦酒店、云峰大酒店等项目就在地块附近，香港投资的五星级嘉华皇冠假日酒店目前正在建设中，该项目已于今年5月份封顶 嘉华皇冠假日酒店地理位置与本地块有些特殊，该项目于2007年奠基动工，对外宣称占地190亩，建成后将包括高级酒店、甲级写字楼、服务式住宅和商品房嘉华国际1987年在香港联交所上市，主要在香港和内地投资地产项目。该集团在香港的地产项目超过40个，还持有银河娱乐集团有限公司18.7％的权益，银河娱乐在澳门发展有“星际酒店”等项目嘉华国际早在上世纪90年代已进入广州，开发了位于越秀区东风西路的港式 宅嘉和苑，并于上世纪90年代初期进入花都拿地。2006年5月26日，嘉华国际和万科集团达成协议，成立合资企业，共同发展同样位于花都新华的另一占地约1000亩的新项目 以2.06亿元建设北路地块，楼面地价4598元/平方米，比底价翻了3倍多，高于花都区一手楼均价 第二部分 宏观环境简介 一、花都简介 花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、陆、空、铁立体交通网络。总面积970平方公里，户籍人口63万。 功能定位：花都区将发展成为拥有强大对外交通枢纽功能，自然生态优美，以现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型、高新技术产业为特色的，城乡协调有序发展，功能相对独立完善，适合居住、创业的广州北部重要城市组团。空间结构：北山南城、一港二区、西主东辅，主城区的规划结构为“二核心三廊道八组团”，辅城区的规划结构为“一核心二廊道四组团。全年生产总值489.56亿元，同比增长12.8%。按常住人口计算，人均地区生产总值66870元，同比增长9%。2008年城区居民人均可支配收入21081元，比上年增长%；农民年人均纯收入元，增长% 2008年城乡居民存款达到了301.6亿元，年均增幅在16.2% 第三部分 房地产市场分析 花都近年房地产开发投资情况 年份 固定资产投资（亿元） 房地产开发投资（亿元） 房地产开发投资增幅(%) 房地产所占比重（%） 2003 52.2 14.7 15.30% 28.16% 2004 62.9 16.6 12.93% 26.39% 2005 71.9 19 14.46% 26.43% 2006 86.7 24.3 27.89% 28.03% 2007 87.9 41.4 70.37% 47.10% 2008 94.8 47.1 13.77% 49.68% 酒店市场 发展历程 早期花都区的酒店业以天王酒店、丽美大酒店、花都大酒楼为代表，96年新建的四星级新世纪酒店一帜独秀，在花都的酒店及餐饮行业中独领风骚数年，后来由于经营不善，于2005年进行拍卖，由外资重新投资掌控经营，现在仍算是花都最有名的老牌酒店。 2006年以来，随着花都投资环境的日益改善，商务洽谈及广交会等商务客源的日益增多，花都区如雨后春笋般涌出一大批新兴的酒店：华钜君悦、机场诺富特大酒店、云峰大酒店、合兴大酒店、锦都商务酒店、凤凰商务公寓、华悦酒店、享利商务酒店、银丰国际公寓等不同星级不同类型的酒店，为企业投资提供了良好的配套服务环境。现花都有综合性酒店 47 家，可提供 8000 多个床位，3万多个餐位。 到目前为止花都城区还没一家真正意义上的五星级酒店，新世纪酒店曾在2007年被国家旅游局摘掉四星