山东青岛巴黎壹号项精目定位与整体发展报告2010年.ppt

*;谨致青岛博阳置业房地产开发有限公司： 承蒙贵司信任，我司于2010 年1 月开始正式受托展开贵司巴黎一号项目之前期策划事宜。 针对本项目的地块条件及相关情况，我司展开了各项深入、细致的工作，并对项目进行了充分的分析研讨。本期的整体定位报告是在市研报告的基础上，结合我司资深专业人士在地产行业的实践经验，在专案小组、巨基（中国）的共同努力下完成的。 现特向贵司提交《青岛巴黎一号项目定位和整体发展报告》，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善。 专此奉达，即颂商祺！ 深圳市巨基中国房地产顾问有限公司 2010年2月;项目属性 及分析;项目属性界定; ;思考点： 市场定位？ 户型设计、配比？ 园林规划、建筑风格？ 商业如何配置？ 车位配置与租售？ 巨基（中国）论证; ;项目规模较小，总占地28745平方，规划为城镇住宅用地，完整性未受到影响，地块基本方正;地块位于城阳区春阳路与国城路交汇处，通过青银高速、204、308国道可与市区连接，通达性较好;流亭机场、青银高速、两侧道路有一定噪音影响，且南侧有高压线穿过地块边缘，土块三面围路，另一面待开发土地。;属于城阳中心区域，靠近家佳源购物中心，各种生活配套资源较丰富;优势： 项目位于城阳区北大门，承接即墨与青岛中心区经济动脉，未来发展潜力大; 周边路网连接近204国道、青银与青威高速通道出口，项目通达性较好; 容积率低，容易提升产品档次; 开发企业的实力优势。;机会（O）; ;区域; ;看青岛——明星城市，山东半岛经济中心;看城阳——国际空港、外向产业，多元文化人口聚集区;房地产发展迅速，投资比例逐年增加，竣工面积居高不下，市场非常活跃;房价上升迅速、供过于求、外来人口置业比例过高等事实表明城阳房地产出现一定过热迹象; ;属于中心城区，主要向中心城区－即墨－莱西－烟威发展轴，本项目在城市主要发展方向上; ;城阳——青岛城市版图上的国际宜居新城;项目所在区域价值——国际宜居城阳北大门、青岛国际化适中密度宜居住区;市场环境总结——市场发展条件支持本项目;战场已经呈现，面对众多强敌，谁才是我们真正的对手？; ;问题1;青岛各大区域住宅板块的竞争格局;;青岛市场板块发展趋势——城阳放量比较大，产品线丰富;城阳主城区板块两极分化严重，房价跨度比较大; ;;本项目所在新区内，未来将形成高、中、低档项目共同发展的局面;;待开发项目以及存量土地开发将会加剧该片区未来的竞争;竞争环境分析结论;真正的对手基本锁定，我们如何才能赢得竞争？; ;青岛房地产市场发展历程显示，青岛中低密度市场已进入改善投资阶段，置业目的将以“第二居所”为主;从市场找机会——深入研究竞争区域的产品特征有助于我们制定有针对性的措施;产品方面，现在的市场供应和消费者需求一致吗？;对于机会的把握是基于对自身条件、市场竞争、发展规律的综合考虑;产品形式以多层、多层花园及小高层产品为主，以多层与小高层为利润的实现点，通过多层花园、园林规划提升小区档次，树立价值标杆； 户型必须符合市场需求，注意适当控制户型面积； 园林景观应该突出精细化，与现阶段主要竞争对手相区别，并通过公共空间的营造倡导一种不一样的生活品质。;市场机会分析总结; ;本项目所在区域目前与未来预期的商业氛围;地块商业价值分析;从充分发挥地块价值、减小开发风险角度考虑，巨基（中国）关于商业部分的初步建议：;市场机会分析总结; ;项目发展战略制定的背景回顾; ;项目整体发展战略的制定——指导项目开发的指引性战略纲领;项目整体发展战略分项描述（一）;项目整体发展战略分项描述（二）;项目整体发展战略分项描述（三）;市场创新者－差异化创新产品、打造竞争力、树立城阳标杆; ;*;市场定位：城阳新城核心·国际精英生态居住区 诉求点：国际生活、生态环境、休闲文化 关键词：生活品味、细节品质、国际标准;生活品味、细节品质、国际标准的体现; ;形象定位;形象定位; ;客户定位——青岛市场八类客户特征及需求分析;现有市场客户;韩国及鲜族客户 根据官方统计数据况，韩国及鲜族人在青岛人数达9万，该类客群在青岛住宅市场中购房占一定比例。虽受全球经济危机的影响，韩国外资企业陆续撤退，但韩籍及鲜族客户将长期存在。 本地改善性客户 区域内旧城改造或者寻求改善性住房的客群，该类客群基本为第二次或多次置业。 外销客户 东三省、山西、内蒙三大板块； 由于本土宜居生活资源匮乏而购买本案以备养老、迁徙之用。 同时青岛国际化城市以及生态宜居的规划吸引各地的客群前来置业。 ;养老客户 这一部分老年人，多数在青岛市内各区有房屋仅一套，两大主要原因促其购买： 1、子女结婚，占用老房，自己在城阳购买中小户型居住。