大麦视觉锦玺项目营精销诊断报告.ppt

;想说的很多， ①锦玺的角色是什么？ ②我们的市场地位占位？ ③项目影响力带动力在哪里？ ④为什么锦玺的房子这么难卖？ ⑤如何突破诸如此类的种种瓶颈？ …… 其实这些问题归结起来并不复杂， 无非是找到更适合本案营销主张的突破之道。;1;;平均每平方米优惠2000-6000元左右楼盘： 　　蓝光雲鼎、置信丽都花园城、誉峰、四海逸家、中海城南1号、礼顿山1号、华侨城纯水岸、大王钰城、金沙西园、金沙御苑、蓝光·公馆1881、交大归谷国际住区、和信·融锦云湾等 平均每平方米优惠1000-2000元的楼盘： 　海洋中心、建发·金沙里、优品道四期、中粮祥云国际生活区、中海金沙府、神仙树大院、中海国际社区、布鲁明顿广场、合能·西贵金沙等 平均每平方米优惠在500-1000元的楼盘： 金色领域、金阳·易诚国际、南城都汇、金沙别致、卡斯摩广场、凯德·风尚、隆鑫·九熙、龙湖世纪城、远洋·朗郡、金房·华韵天府、置信丽都花园丽府、时代晶座、招商·雍华府、华置·都汇华庭、仁和春天国际花园等 平均每平方米优惠在500元以下的楼盘： 名人国际、蓝光锦绣城、成都合院、中大君悦金沙、光华岁月等;2012成都别墅扫描：;成都别墅市场，墅质洋房占据市场领先地位 2012年至今，成都墅质洋房月均销售约15套，销售面积达2.7万㎡，以占据38%的份额而雄踞别墅市场之巅，即使原本稳踞其顶端的联排别墅也难望其项背。 成都别墅成交缓步回升，小户型或将领跑市场 相对于以往成都所推出的别墅动辄数百个平方米，几百万或上千万元价格，总价从100-250万元的中小型别墅（性价比较高，总价较低）正在打动一些收入相对稳定、有一定“闲钱”的中产人士。 ;;沿城市版图辐射绕城环线外来看我们绝对处于第一圈层版块区域的城市别墅。;双流市场大环境——成都一圈层横向对比;双流市场大环境——双流房价;;;;复地御香山 价格：最低价10000元/平方米 环线：一圈层（华阳） 动态： 复地御香山340-450平方米联排别墅在售，约350万元/套起。一次性付款优惠9%，按揭优惠8%。;华新锦绣尚郡 价格：均价8000元/平米 环线：一圈层（牧马山） 动态： 华新锦绣尚郡，推出280-480平米甜蜜舒适房源，巨惠幅度升至62万。;绿地圣罗兰 价格：最低价180万元/套 环线：一圈层（郫县西高新区） 动态： 绿地圣罗兰240-300平方米叠拼别墅准现房在售，单价7500-8500，总价约180-250万元/套。;炎华置信上林赋 价格：最低价8000元/平方米 环线：一圈层（温江） 动态： 华置信上林赋约276-323平方米联排约8000-11000元/平方米，326-411平方米双拼别墅约11000-13000元/平方米。一次性付款优惠5%，按揭优惠3%。;蓝光观岭 价格：最低价166万元/套 环线：二圈层（金堂） 动态： 蓝光观岭最高优惠370万/套，总价166万起买果岭独栋特惠。建筑面积240-450平米，最多赠送720平米花园面积。;中国会馆特价房198万元/套 价格：特价房198万元/套 圈层：二圈层（金堂） 动态： 一期一批次院落已售罄，260-580平米平层大院，最低370万/套起。目前 限量推出248平米特价房198万/套。;;;;市场定位;客户网络不精准;;项目整体没有无敌的景观大手笔园林、全面的配套、大手笔会所… 建筑单体整体立面，细节工艺，或是从联排的数量来看都无法体现出档次卖相，项目整体附加值偏低，难以给客户留下深刻的印象或者冲动下单的理由… 1.25万较高的单价和225-380㎡中大的面积区间导致总价过高，试想去年中开盘前后到访200余组客户成交7套，转化不到5%，还预退2套为什么？ 想买的人买不起，买得起的人瞧不上！纠结、尴尬局面 有面子？ 是豪宅？ 高档别墅？ 性价比别墅？;产品认知价值过低;产品认知价值过低;2、项目现场工地、围墙包装未注重细节方面，所体现出的价值感不足;项目现阶段营销推广投入非常低，无投入无产出… 当产品价格不能承载客户预期，得不到市场认可再多的推广也是徒劳，再从成本角度考虑不做推广似乎更顺理成章，当然市场中没有了我们的声音，也没有了我们的支持者。 其实我们要做的很简单， 是把我是谁搞清楚， 剩下便是要找对人说对话！ ;*;1、无项目网站——影响项目形象、传播;首先我们目前成交7套客户全部来自双流区域… 双流有很多比如双流政府、蛟龙工业港、金花、簇桥的鞋业、家具、模型、油漆等等政府高官、生意人、小老板绝对符合中产及知富阶层的标准，有闲钱可改善需要一套就近别墅满足其生活、商务、生意、圈子等综合因素的。 可以先瞄准他们， 从区内再到区外， 从市场推广到口口相传！