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破解商业用房按揭贷款的紧箍 吕士威 ——试析尽早获得商业用房购房贷款的办法2007年9月27日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号文，以下简称“359号文”）第四条规定：“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。”这意味着凡是未竣工验收的商业用房均不能以贷款方式购买，购房者必须自酬资金缴纳房款。由于商业用房一般较住宅面积大、需要的资金相对较多，以自有资金支付房款对投资者而言较为困难，加之投资者在看好一个商业项目、且该项目是期房的情况下，其在“此时”（竣工验收前）购买和在“彼时”（竣工验收后）购买对其商业目的的实现并无明显影响，唯一的不同是“此时”购买需自酬资金，而“彼时”购买则可利用贷款。如此以来，投资者当然不愿自掏腰包，其宁可多等几日，等到其看好的商业房产具备“已竣工验收”这一要件后再利用贷款购买。然而，投资者的这“几日”之等对开发商而言却非同小可，有点“天庭方一日、地上已千年”的意味，房产销售的暂时停滞，使开发商的回款计划被推迟和打乱。359号文发布之后不久，伴随着全球经济衰退以及金融风暴的来临，国内房地产市场开始持续走低，这使得无论是投资者还是消费者，均表现出越来越浓的持币观望情绪，即使能以贷款购房，人们也是犹豫再三，更别说全额现付。而与此同时，由于成交量委缩、资金供给渠道不畅，全国房地产企业（尤其是中小企业和纯粹项目公司）普遍面临资金短缺的局面，尽早回款成了开发商们比以往任何时候都急于实现的目标。在此情况下，359号文的规定简直成了一道紧箍咒，使开发商们不能不为之头疼。那么，未取得《竣工验收备案证明书》的商业用房确实无法利用贷款购买吗？359号文的规定是否真如唐三臧的紧箍咒一样无法破解？本文拟从为房地产开发商排忧解难的立意出发，探求破解该紧箍、使商业房产项目在取得《竣工验收备案证明书》之前即能获得商业用房购房贷款的一招半式。一、各商业银行对359号文的执行态度及认定商业房产项目是否已经竣工验收的两种形式条件。目前，各商业银行对359号文如何执行均持“暧昧”态度。所谓“暧昧”是指当开发商向其咨询商业用房贷款问题时，各商业银行的回答均大同小异：“政策规定很明确，对于未竣工验收的商业用房不能发放购房贷款，但任何事都不是绝对的嘛，在某种情况下也可以发放。”而各商业银行之所以态度“暧昧”是因为各行都想发放贷款赚取利差，但又碍于359号文的规定不敢轻易发放，可谓“有贼心没贼胆”，于是纷纷以“暧昧”的态度鼓励开发商广开思路、大胆设计足以使商业用房贷款发放在形式上符合要求的方案。各商业银行的这种态度让开发商欣喜雀跃之余又绞尽脑汁：“某种情况下也可以发放”说明有戏！可“某种情况”到底是指什么情况？各商业银行审核其在地方的支行向某房地产项目的商业用房购房人发放购房贷款时，需要向总行提交该项目相关的材料，报总行审核，以确认是否向该项目商业用房购房人发放贷款以及贷款的额度等等。在目前的情势下，各商业银行审核商业房产项目是否已经竣工验收一般通过对两种形式条件进行审查来判断:其一，该项目是否已经取得《竣工验收备案证明书》;其二，律师出具的关于该项目已经竣工验收或已经符合竣工验收条件的法律意见。项目材料满足该两种形式条件之一，一般即可获得总行对发放商业用房贷款的批准。因具备上述第一种形式条件的情况下各行均会无障碍提供按揭贷款，故本文对该种情形不作分析，仅针对开发商如何在项目取得《竣工验收备案证明书》前即能使其购房人利用贷款购买商业用房进行阐述。实务操作中，对于尚未取得《竣工验收备案证明书》的项目，商业银行一般要求开发商在向其提报项目按揭贷款申请材料时附具一份律师意见，该意见应当包括依照法律规定对“竣工验收”做出的概念解释，并结合项目建设情况评判项目是否已符合法律规定的“竣工验收”。正规律师事务所对向第三方出具法律文书等事宜均持较为谨慎的态度，因为一旦法律文书确认的事实不存在或有虚假成份导致第三方依此做出决策而遭受损失的话，律师事务所赔偿损失尚在其次，严重的是该律师事务所将因此声名扫地。因此，开发商要取得律师出具的关于项目已经竣工验收之内容的法律意见并非易事，其起码必须使项目在形式上具备符合法律规定的“竣工验收”要件。那么“竣工验收”究竟是指什么呢？二、法律意见上的“竣工验收”。对“竣工验收”的含义，业界颇有争议。有的认为“竣工验收”是指工程满足一定条件后，在工程质量监督部门(以下简称“质监部门”)的参与下由建设、设计、施工、监理等单位共同实施验收，并取得《竣工验收备案证明书》；有的认为“竣工验收”是指工程满足一定条件后，由建设、设计、施工、监理等单位实施的验收，质监部门只对验收过程的合法性进行监督，但并非竣工验收的主体。本文持后一种观点。