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略论哈市物业维修基金的系列问题 略论哈市物业维修基金的系列问题作者：佚名 时间：2017-9-29 浏览量： 一、哈尔滨市的物业管理现状 当前,我市住宅小区的物业管理,特别是旧城区的物业管理存在着大量的问题: 一是旧有住宅小区缺乏前期投入,破损严重,许多小区至今不具备物业管理条件。目前,我市旧有住宅小区与非小区住宅的基础设施、配套设施、服务设施参差不齐,大多数小区整体功能质量较差,卫生环境不佳,公共设施不同程度损坏,房屋工程也存在大量的质量问题。物业管理企业无力承担这些费用,致使住宅小区的庭院建设等至今没有到位。这类住宅在我市约有1000万平方米,占全市住宅总面积的1/4左右。 二是社会上的物业管理企业弃管现象严重。在新建住宅小区中,商品住宅基本售出后,开发商不再为小区的物业管理投资输血,而物业管理企业本身又无能为力、入不抵出;另一种情况是由于住宅小区的“最佳管理期”已过,即原有的资金被花光,而住宅小区的共用部位、共用设施设备等开始老化,因此,一些物业管理企业不再愿意管理该小区;导致弃管现象十分突出。近年来,已有江城小区、新发小区、滨海小区等几百万平方米的住宅小区,被原来的物业管理企业放弃管理。其中,滨海物业小区是在2001年的“三九”天放弃管理的,没人供热、没人供水,楼内冷如冰窖,业主根本无法居住,被迫投亲靠友或另租房居住,引发社会矛盾。原新发物业公司在移交物业时称:“目前的福利性物业管理体制,作为企业无法维持,只能交给政府”。在不得已的情况下,政府只能将这些“‘老大难”住宅小区交给房管部门管理,因而更加重了房管部门的负担。 三是近年来电梯的使用与管理矛盾日渐突出、随着高层住宅的增多,特别是国家明确要求,七层收费标准每月仅为元/平方米;旧有住宅小区每月收费标准为元/平方米。而住宅小区的物业服务内容多达22项。经实际测算,按此收费标准仅能完成22项中的1项,其它各项服务内容根本没有资金。服务内容多而收费标准低,客观上造成物业管理公司根本无法完成规定的物业服务项目。但业主却不管收费标准低不低,属于你服务范围内的,服务不到位就投诉你,致使投诉不断,媒体频频曝光,物业管理成为人们投诉的热点。对于物业管理企业而言,物业费是物业公司的主要资金,物业公司的经营和服务要靠物业费维持。物业收费标准过低,不但使物业公司服务不到位,也直接影响物业公司的生存与发展。物业收费标准过低,看似对业主有利,实际是拖垮了物业公司,广大业主也深受其害。 其三,维修基金不落实,维修无资金。建设部、财政部建住房[1998]213号文件明确规定:“商品住房在销售时,购房者应当按购房款2—3%的比例,向售房单位缴纳维修基金”。“旧有公房出售时,购房者按购房款2%的比例,向售房单位缴纳维修基金”。“维修基金应当在银行专户存储,专款专用,严禁挪作它用”。但我市没有落实,致使许多住宅小区的共用部位、共用设施设备得不到及时维修养护和大修、更新与改造,一些新建住宅小区因此出现了一年新、二年旧、三年破的现象。 此外,国家和地方立法滞后。房管所转制缓慢、一些物业企业体制单一、机制不活、管理粗放等,也是导致物业管理问题多的原因之一。 nb 略论哈市物业维修基金的系列问题作者：佚名 时间：2017-9-29 浏览量：sp; 二、加强物业管理的若干对策 .应提高对物业管理工作的认识。是一种有别于以往房产管理的新型的管理模式,其管理具有社会化、专业化、市场化的特点。物业管理的核心是为业主提供优质有偿的服务。搞好物业管理有利于提高城市管理的社会化、专业化程度;有利于发挥住宅小区和各类房屋的整体功能;有利于发挥投资效益,延长房屋使用年限,给居民的生活创造便利条件;有利于促进房地产市场的发展。近年来,我国的一些大中城市如上海、大连等高度重视物业管理工作,将物业管理纳入城市总体规划与总体建设;一些城市积极增加对旧城区的先期投入,使旧城区在具备物业管理条件后,以投招标的方式,招聘物业企业实施管理。结果是,城市美了,小区靓了,政府放心,业主满意。 2.应根据物业管理的服务内容,按照保本微利的原则,确定合理的物业收费标准。社会化、专业化和市场化是物业管理的特征。物业公司为业主提供的服务都是有偿的,不同于以往住房福利制条件下的管房单位。物业收费标准过低,不符合物业管理的市场化特征。也不利于物业管理的开展。所以,在兼顾业主与物业管理企业双方利益的前提下,应按照保本微利的原则,根据物业的服务内容和服务范围,逐项进行测算,制定出客观可行的收费标准。据初步测算,我市非小区住宅的物业收费标准应为元/平方米左右,普通住宅小区的物业收费标准应为元/平方米左右;而高档住宅小区和非住宅的物业管理收