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物业维修的困境与出路 物业维修的困境与出路作者：佚名 时间：2017-5-22 浏览量： 物业维修的困境与出路 重庆半岛物业管理有限公司 丁 静 计划经济时代住房公有化，大家都享受着国家的福利房待遇，物业的维修养护完全由国家包干。随着市场经济体制的逐步建立，住房市场化促进了城市建设的迅猛发展，一个个建筑别致环境优美的小区、一幢幢现代化高楼如雨后春笋拔地而起。时代步伐的前进，现代化城市管理的需要，以及人们对物业管理需求的逐步增长，催生了物业管理行业的不断壮大。新建住宅小区实行了物业管理新体制，改变了过去的一年新、二年旧、三年破的状况。房屋产权走向多元化，物业维修养护的责任分解到各产权人（物业业主）身上，国家不再包干。房屋投入使用后的服务和管理，特别是共用部分的维修等，已成为政府和广大业主共同关心的问题，维修基金是完善房屋售后其共用部分维修的保障措施。维修基金对建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制以及维护社会的稳定都发挥着重要的作用；目前，许多小区和大厦的建筑物和设备设施逐渐进入了大、中修期，物业公共区域的建筑物和设备设施大、中修维修这个严肃的问题摆在了业主、物管公司和政府主管部门的面前。 建设部和全国各大、中城市相应出台了有关物业维修基金管理办法，具体规定了物业维修基金的归集、管理、使用、续筹等实施细则，以保证房屋建筑、设备设施大、中修维修时有使用资金，并确保维修基金专款专用等等，但在实际操作中常常遇到很多具体困难和困惑，现从工程管理角度探讨物业大、中修使用维修基金所遇到的困境。 困境一：有的城市还没有具体的物业大、中修标准。物业大、中修与日常维修界线不清，标准不明，在实际维修工作中应该谁付费、谁买单纠缠不清，至使房屋以及房屋的附属设备设施年久失修，带病运行，这些安全隐患，随时都可能发生人身设备安全事故。给业主的正常生活和经营带来影响。 出 路：物业管理行业主管部门和物业管理协会应组织有关的技术、经济、法律资深专家共同拟订房屋维修相关的具有可操作性的政策、法规以解决界定房屋维修等级标准、责任归属等等系列问题。 所谓房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。譬如，从专业的角度来看，房屋维修按照维修房屋的完损程度不同可分为如下三个等级：小修、中修、大修。 1、小修，也称为维护，指对房屋的日常零星维修维护工作，目的是使房屋保持原来的等级。 2、中修，指房屋少量部分已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。 3、大修，指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。 房屋附属的设备设施的维修，是为了保证设备设施的正常运作而对其进行的保养与维修。 1、设备设施保养分为三级：日常保养，主要包括定期检查、清洁保养，发现小故障及时排除；一级保养，是指由设备操作人员与维修人员按计划进行的保养维修工作。主要包括对设备设施的局部进行解体清洗，按照设备磨损规律定期保养；二级保养，是指设备维修人员对设备设施进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备设施达到完好状态。 2、设备设施的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备设施原有功能进行的维修技术工作，根据设备设施磨损程度分为：零星维修，是指对设备设施进行的日常保养、检修以及为排除运行故障所进行的局部修理。中修，是指对设备设施进行正常的和定期全面维修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的技术标准和技术要求，使设备正常运转。零部件更换率为10～30％左右；大修，是指对设备设施进行定期全面维修，对设备进行全面解体，更换主要部件或修理不合格零部件，更换率一般不超过30％。 亦可借鉴国内物业管理先进城市的经验，譬如，北京市在1999年出台了京地修字【1999】第930号文《北京市城镇住宅楼房大、中 物业维修的困境与出路作者：佚名 时间：2017-5-22 浏览量：修定案标准》对房屋大、中修工程的分类、定案标准作了比较明确的界定。现摘录如下： 其中大、中修工程分类为： 楼房大修包括，翻建、屋面大修（坡顶挑修或全部换瓦；平顶换板；重作防水）、整栋楼重做外墙板缝防水、抗震加固、综合维修、地下室重做防水、上下水及设备更新、电器线路更新。 楼房中修包括，全楼门窗油饰、全楼内外墙粉刷、全部或部分门窗更换、修补外墙装饰层、修补外墙板缝