浅论如何解决业主大会成立难的问题.docVIP

浅论如何解决业主大会成立难的问题 本文提要：首先,业主大会、业主委员会是业主自己管理自己资产的群众组织。《业主大会规程》明确规定:该组织由业主自发组织,在房地产行政主管部门和街道办事处的指导下,由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组,负责业主大会的筹备工作。 业主大会、业主委员会制度是《物业管理条例》确立的物业管理制度。该制度是为了维护全体业主的利益,实现业主自治而建立的。然而,由于受传统住房制度管理模式的影响,这项制度的落实情况却不容乐观。据不完全统计:目前全国已实施专业化物业管理的小区成立业主大会、业主委员会的还不足小区总量的30%,有的城市甚至更少。就兰州市而言,全市已实施专业化物业管理的小区1500多家。截止目前,成立业主大会、业主委员会的小区仅有90多家,还不足10%。业主大会、业主委员会组织建设问题已成为当前物业管理发展中的焦点问题。 一、造成业主大会成立难的主要原因 缺乏牵头人 首先,业主大会、业主委员会是业主自己管理自己资产的群众组织。《业主大会规程》明确规定:该组织由业主自发组织,在房地产行政主管部门和街道办事处的指导下,由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组,负责业主大会的筹备工作。这就是说,业主是成立业主大会、业主委员会的责任主体和牵头人。然而,由于多数业主对物业管理法规缺乏了解,不知道业主大会、业主委员会在物业管理活动中的职责、地位和作用,从而缺乏对成立业主大会、业主委员会工作的主动性;其次,部分业主的从众心理使得他们在成立业主大会的问题上瞻前顾后、却步不前,生怕“枪打出头鸟”;再次,部分业主的行为准则是“见益行事”,对于此项有关全体业主利益的大事报以漠不关心的态度。因此,很难有业主自发牵头来筹备这项工作。 此外,在小区入住率达到一定比例时,开发商作为法定的业主大会筹备组成员,也可牵头推选业主代表组成业主大会筹备组来开展这项工作,但由于利益关系或其他担心,多数开发商不愿主动牵头。 物业管理企业不是法定筹备组成员,加之更多地担心成立业主委员会组织后会给自己带来很多麻烦。因此,多数物业管理企业更不可能主动地组织和配合这项工作。 主管部门难以推动 普遍来看,行政主管部门对成立业主大会、业主委员会工作都非常重视并积极推动。如兰州市房地产行政主管部门,2017年曾连续两次向全市房地产开发企业和物业管理企业下文,要求他们主动组织和配合做好成立业主大会、业主委员会的筹备工作。由于前述原因,开发企业和物业管理企业收文后均无回音。由于行政主管部门不具有主体资格,也不能直接面向业主下文,致使该项工作难以推动,进展缓慢。实践证明,行政主管部门只向开发企业和物业管理企业下文推动这项工作,收效甚微。 筹备过程繁锁 按照《条例》、《业主大会规程》及民主选举办法的有关规定和做法,成立业主大会,选举产生业主委员会,应按下列程序进行: .自发成立业主大会筹备组并在物业管理区域内公告; 2.向主管部门和街道办事处申请监督指导; 3.起草、讨论制定《业主大会议事规则》、《业主公约》并公告; 4.确定业主委员会委员候选人并公告; 5.确定业主身份,统计业主在首次业主大会上的投票权数; 6.邀请主管部门和街道办事处参会代表; 7.首次业主大会召开; 8.汇总各种材料、会议决议; 9.备案。 从以上筹备工作程序可以看出,这是一项工作量很大,专业性很强,政策理论很高的工作。由于目前国家和多数城市没有规范的指导性文件,筹备人员在筹备工作初期往往是一头雾水,无从下手。筹备过程的繁琐给此项工作的进展带来了一定的难度。 筹备费用难以解决 业主大会由少数业主自发筹备。由于缺少经济实体组织的参与,筹备工作中发生的交通费、印务费、组织活动费等难以解决,只好由筹备组成员自行承担,这既侵犯了热心小区建设和公益事业业主的利益,同时也打击了他们工作的积极性。从主管部门掌握的情况看,部分筹备工作就是在筹备费用无法解决的情况下被迫搁浅的。 不合法业主委员会的影响 由于规范成立业主大会、业主委员会的工作程序较为繁琐,个别小区业主怕麻烦,致使不按法定程序成立业主委员会。2017年8月,兰州“第一新村小区”业主委员会的成立就是最典型的案例。经行政部门审核上报备案材料,符合法规规定,予以备案。该小区私自成立“业主委员会”后即将物业公司赶出小区,并随意将物业管理区域管理用房向外出租 本文提要：首先,业主大会、业主委员会是业主自己管理自己资产的群众组织。《业主大会规程》明确规定:该组织由业主自发组织,在房地产行政主管部门和街道办事处的指导下,由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组,负责业主大会的筹备工作。 ,租金据为己有,引起小区管理的混乱。后经主管部门调查,上报的选举业主委员会材料中业主