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法国“民主式”物业管理 法国“民主式”物业管理作者：佚名 时间：2017-7-23 浏览量： 在法国,房地产商在卖出第一间商品房前必须为自己的楼盘“配备”一个物业管理公司,对物业公司的选择往往是随机的,其标准通常是“就近”或“口碑”。大部分业主按规定期限入住后,物业公司开始运作,而房地产商原则上则从此与物业公司“两不相干”,物业公司的“新老板”变成“业主大会”,它将以经理人的形式不折不扣地执行业主大会的决议。 业主们入住三个月后,物业公司以召集人的身份向所有业主发函,通知召开业主大会。会议通常在物业公司总部举行,也可根据需要另选处所。如住户因故不能出席,则可指定他人与会代其行使投票权,但必须事先向物业公司邮寄授权书,指明某人在该次业主大会上全权代表他的利益。 由于业主大会关乎切身利益,住户们往往宁可错过“约会”,也要亲往参加业主大会。在很多法国人眼里,业主大会既是物业管理监督会,又是左邻右舍相互认识、增强感情的碰头会。 按照法国物业管理法规,业主大会的第一项议题必然是选举业主大会主席和副主席,以便主席主持此后的业主大会。主席和副主席必须是业主,其人选的产生往往是热心业主毛遂自荐,并由全体与会者举手通过。主席根据物业公司事先准备的会议议程表掌握会议进程,并负责维持会场秩序。 许多法国人认为,业主大会是西方民主制度在百姓日常生活中的最佳体现——大会犹如一个微缩议会,主席在主持会议时不乏议长的派头,业主们则在体验“民间议员”滋味的同时牢牢地将物业管理权掌握在自己手中。 大会的第二项议程通常是物业公司主管介绍情况,并向大会提交物业管理合同及下年度物业预算。其内容大体可分为三部分:前一段时间物业开支,房屋维护中存在的问题及业主们就相关问题提出的书面建议或申请,物业公司在未来年度内的开支计划。如同执行经理向董事会述职,业主们此时必须保持安静,并仔细听讲,因为物业公司的每一项活动都牵涉到业主们的钱袋子。 物业主管讲话结束后,主席宣布进入第三项议程:业主们就存在的问题自由发表言论。大到房屋结构出现问题,小到门房态度不好,业主们无所不能谈。此时,会议大厅可能一下子就炸开了锅,如果没有主席维持秩序很可能乱套。业主们可以对物业公司的管理失误提出尖锐批评,可以要求删减某项物业设施,也可以对今后的物业管理提出合理化建议,甚至可以要求更换物业负责人。用业内人事奥利维埃·若斯兰先生的话说,虽然法国的物业管理模式行之有效,但法国人“永远不会满意”。他认为,正是法国人的“苛刻”,造就了这种“一切为了业主利益”的物业管理模式。 自由讨论结束后,大会进入表决程序。表决内容包括是否同意物业公司的述职报告、是否接受物业公司的合同,是否同意下年度物业预算、是否批准需要追加预算的新工程等。与会业主以举手的方式进行表决,物业公司记录表决结果并执行有关决议。 至于确定表决是否有效的标准,法国物业管理界引入了“千分之一”这一概念。物业公司通常把一栋大楼的居住权分为一万份,楼内各个房间以居住面积为基础,根据楼层和朝向不同,拥有一定的“千分之一”数。从根本上说,房产商卖的就是“千分 法国“民主式”物业管理作者：佚名 时间：2017-7-23 浏览量：之一”数,某位业主的“千分之一”数越高,他的购房款交得越多,他所拥有的表决权也就越大。 至于表决的标准,法国物业界的习惯做法是将所需表决问题分3个层次,并有物业管理法规明确规定其评判标准:一般问题如增加小型维修项目,只需超过与会业主“千分之一”数的简单多数即可通过;重大问题如批准物业公司合同及预算,需要投票赞同者的“千分之一”数超过大楼总“千分之一”数的一半方可通过;特别重大问题如大量增加年度预算,则需投票赞同者数超过大楼总“千分之一”数的2/3方可通过。 业主大会的最后一项议题往是选举几名业主组成“业主委员会”,这些委员将代表所有业主的利益,定期或不定期与物业公司沟通提出意见或建议。“业主委员会”成员的工作都是义务性质,并不收取佣金,但他们在金额不高的项目上有决定权,物业公司通常须执行“业主委员会”的决定。 第一次业主大会确定了业主们管理物业的基本架构,此后类似的大会将每年举行一次。业主大会结束后,物业公司以邮寄文件的形式向所有住户传达会议结果,其中包括那些因故错过会议的业主。 当然,业主大会只是决定大楼在物业方面的大政方针,而日常的物业管理则完全交由物业公司处理,其业务包括大楼主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公司索取赔偿等,其范围几乎包括与住房有关的各个方面。 物业公司根据业主大会通过的物业预算,每季度向业主收一次物业费,某年度内的头3个季度收该年度预