小型商业地产(案例).docxVIP

一、商业地产项目概述商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。商业地产运营模式：◆只租不售“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产商铺整合宣传设计商铺整合宣传设计权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。◆出售这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。◆租售结合这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租，另一部分销售。二、中小型商业地产项目的特点（一）收益不确定性增加商业地产的主要收入来源于租金收入或销售收入，商业地产目前整体竞争加剧，百货商场、购物中心等急剧扩张，租金收益下降、电商冲击以及同质化竞争成为行业难题。基于此，小型房地产项目的未来收益存在一定不确定性。2015年，一二线城市甚至相继出现大块商业用地流拍，开发商接连退地的罕见现象。（二）经营方式灵活商业地产项目的开发商会根据商业地产项目的具体情况选择全部出售、全部出租、租售结合等多种经营方式，经营方式灵活。从目前来看，小型商业地产项目以租为主，也有部分租售结合。（三）资金投入大房地产为典型的资金密集型产业，开发一个房地产项目，房地产开发商要投入大量的资金。项目开发成本一般包括：前期费用（规划、设计、可行性论证等费用）、土地出让金、拆迁费、土地平整费、建筑成本、财务费用、销售费用（中介代理、广告费等）、管理费用等。土地成本一般是开发商最大的成本，通常占其开发总成本40%左右。（四）市场风险大商业地产项目巨大的收益背后同样隐藏着巨大的风险，不少项目已经出现惨淡经营甚至倒闭的现象，导致大量社会资源的浪费和流失。与住宅项目相比，商业地产项目投资回收周期会更长一些，在建造、经营过程中受环境影响非常大，如国家的宏观政策、周边的经济环境、交通状况、人流状况、居住人群以及政府的规划等都会对商业地产产生重大的影响。另一风险是，任何一个商业项目从开业到进入成熟期都要有一个2—3年的过渡期，这个过渡期能否度过，对所有商业地产开发企业都是一种挑战。（五）经营周期长商业地产项目相对于住宅项目的经营周期会更长。（六）经营内容多在同一个商业房地产项目中，往往会有多项经营内容，如大型购物中心，除购物外，现都已将餐饮、娱乐、休闲、金融服务、写字楼等多种功能融为一体。（七）经营管理要求高商业地产由于经营方式多，经营内容多变，因此需要专业团队进行管理，对服务、促销、整合营销等要求都比较高，都要求系统地、有计划性地持续运营。三、商业地产开发的基本流程及面临的主要风险商业地产项目的开发流程一般包括立项、拿地、规划、报建、验收与预售、交房、招商等几个环节。（略）商业地产开发项目面临的主要风险包括项目违规风险（必须四证齐全）、工程烂尾风险、财务运作风险（现在很多中小房企深陷民间借贷泥潭，各个银行的不良贷款里面，涉及房地产的贷款占得比重普遍较大）、楼盘销售风险（政策变化、经济不景气、定位、质量、配套不完善等问题都可能导致房地产销售除问题）。四、商业地产项目评审要点分析（一）项目开发主体信贷机构要审查项目开发主体的基本情况包括注册资本、成立时间、经营年限、发展历程、信用等级。重点了解控股股东背景、公司历史沿革、实际控制人经历等。注：上述所述项目，开发公司控股股东原来主要靠开矿发家，并无房地产开发经验，其三个股东均为自家家族成员，控股股东占股80%，其媳妇占股10%，其一朋友占股10%（据控股股东说，该朋友所占股份实际也为其出资）。控股股东在当地也算小有实力，在当地有一定的人脉关系。（二）开发商的开发经验及管理能力商业地产项目要想运作好是一个系统工程，开发商除具备开发经验外还要具备相应管理经验，开发商不仅要懂得开发房地产，还要懂得商业运作。在商业地产项目开发过