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22《商品房买卖合同解释》适用要点22【宜昌律师寇志中商品房买卖合同解释适用要点28条/第22条】 商品房包销合同中各方的诉讼地位及责任 ――《商品房买卖合同解释》第二十二条适用要点 宜昌 寇志中律? I．[法律法规]： 1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十二条??对于买受人因商品房买卖合同与开发商发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；开发商、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 民事诉讼法? 第56条第2款：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》66在诉讼中，无独立请求权的第三人有当事人的诉讼权利义务，判决承担民事责任的无独立请求权的第三人有权提出上诉。但该第三人在一审中无权对案件的管辖权提出异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉。 II．宜昌房地产律师寇志中深层导读： ? 本条司法解释主要解决的问题是关于包销人在因包销商品房引发的纠纷中诉讼地位的规定。 （宜昌律师寇志ouzhizhong@126.com） 商品房包销中有哪些法律关系？ 在商品房包销，三种法律关系开发商与包销商之间的包销关系开发商以包销基价，将自己开发已经建成并符合销售条件的房屋或者是尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买。这一法律关系实际上包括两层包销商以开发商的名义进行房屋销售，如果房屋全部销售出去，那么开发商与包销商之间的法律关系就截止到此；但是如果没有销售完毕，而在包销商与开发商之间又没有其他约定的，那么开发商与包销商之间就会发生买卖关系。但是就商品房包销的整体状况来看，我们认为包销应该认为是开发商与包销商之间的一种交易行为,当事人的行为都是相互独立的，而且双方都是为了自己的利益而行为，所以是一种交易关系。开发商与购房者之间的买卖关系从商品房交易关系来看，能够出售房屋的是房地产开发商，在形式上包销人也必须以开发商的名义进行销售，所以在形式上，或者说对于买受人来说，是与开发商签定商品房买卖合同的。享有售房主体资格的是商品房的所有人，即开发商，虽然由于包销合同的约定，具体出售商品房签订合同是由包销商与购房者实际完成的，但从形式上看商品房的买卖双方应为开发商与购房者，包销商是以开发商的名义进行有关法律行为的。包销商与购房者之间的法律关系实际上，包销商与购买者之间是没有直接的法律关系的，它们之间的接触只是包销商以开发商的名义与购买者签定合同。但是包销商并不是该买卖合同的当事人，以开发商的名义与购买者签定合同，这只是包销商实现或履行包销合同的约定的义务而已。所以，购买者与包销商是没有直接的法律关系。开发商包销商诉讼地位开发商包销商在商品房包销阶段签订的商品房买卖合同，其主体是开发商（开发商）与买受人。原则上，由于合同的相对性，就该商品房买卖合同产生的纠纷的处理，应当在开发商与买受人之间完成。但因为包销人参与了该商品房买卖合同的缔约全过程，而且该商品房买卖要约的发出、承诺的接受等重大合同行为均由包销人完成，对开发商、买受人缔结合同影响重大，而合同的后果却均由买卖双方承受，一旦产生纠纷，势必与包销人的包销行为产生关联。而开发商与买受人之间的商品房买卖合同纠纷的最终处理与包销人有直接利害关系，包销人加入到诉讼中来，有利于纠纷的一次性解决，符合诉讼经济原则。因此，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二十二条中规定：“对于买受人因商品房买卖合同与开发商发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼”。在司法实践中，购买者与开发商发生纠纷时，有的法院将开发商作为合同纠纷的当事人—方；有时有的法院将开发商和包销商共同列为诉讼当事人。包销商应该是无独立请求权的第三人。首先由于开发商与买受人之间是独立的买卖,而包销商与买受人之间是没有直接的法律关系的，即使买受人时通过包销商而进行房屋买卖的，所以，包销商不是商品房买卖合同的当事人，因此不可能是原告或者被告的诉讼地位。其次，在商品房销售合同中，包销商并没有取得房屋的所有权，因此对于买受人和开发商之间的诉讼争议也不可能具有独立的请求权；最后，无独立请求权的第三人是指因正在进行的诉讼的裁判结果与他有法律上的利害关系,而参加诉讼的人。在开发商与买受人之间的诉讼纠纷，可能会因为裁判结果而承担—定的责任，例如如果销售合同被裁判为无效，那么开发商就可能会追究包销商的责任。开发商、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位