现实与理想之间的《博弈》.docVIP

现实与理想—专业商业地产顾问公司与开发公司的“博弈” 在我国西北部一个省会城市中有一位开发商朋友，最近跟我联系，望我们的团队过去为其新拿的一块地做项目策划，并特别提出一定要打造“不夜城”的概念，话里话外的强调自己身边的朋友们晚上都没地儿去消费，即使去消费，这些地方的服务、设施、环境跟我国沿海城市的消费场所差距很大，一定要把沿海城市的这些服务场所搬到我国西北部城市来，让这边的老百姓们出家门就可享受下高素质、高质量的服务。为此，准备拿出集团新拿的地来做，并要求项目的业态组合一定要在7年之内将此项目的投入达到成本回收，收支平衡。并从第八年开始进行盈利。 我首先十分感谢朋友对我的信任，以及对我点石成金和创造神话能力的认可。我想跟大家分享的是：商业地产如果如此的好做，我能按照开发商的“定制”要求赋予项目一夜之间变现的能力的话，那我本人做不到，我相信没有一个人敢说能做到的。作为一个专业于商业地产十年的团队掌舵人来说，做商业地产策划并不是一件简单的事情，一般来说，项目的定位是基于丰富的市场调研数据支持、严谨的逻辑推导过程以及切实的经营者和消费者反馈意见，再加上团队操盘的经验才能定出。并在给出定位后此报告是我司能执行完成的。 现在让我们就几个问题来共同讨论下西北城市打造“不夜城“成功的概率有多少吧。 经营者能否跨区域经营，运营管理能否跟得上 不仅是很多业内人士知道，圈外的朋友也清楚，很多不夜城的经营者多集中在北京、上海、广州、深圳、香港等我国发达或者沿海城市，并根据经营情况已创造出独有的特色服务。 如在广州进入一家桌球吧店，可享受的无微不至的服务，而且桌球吧总是推出各种各样新鲜创意吸引人来，那能否把这桌球吧店引入我国西北地区呢？开发商给其最大的租金优惠，给做宣传，位置也放到商业中的黄金位置。按理说经营者听到这样的条件都会动心，毕竟这从成本上省去了很多。但是，我了解到的一位桌球吧的经营者称：“暂时不考虑，说我能把店开过去，我能花钱在当地宣传，但是我的工作人员前期需要带过去，说哪怕是带过去半年，在当地培养一些服务人员。可是目前我这的工作人员很多一部分不愿意离开目前的城市，原因一是在发达城市中做什么都方便，二，担心受不了那边的环境，毕竟产业链不完善。三，不愿意离开朋友及家人等等。即便我说服了我的工作人员过去，做开店支持，培养当地人。但当地人毕竟还是有惰性，在服务上面有所欠缺，笑脸迎人没问题，灵动性不行，突发事件解决不了，作为老板，我生意很多，不可能天天在店里盯着。再退一步说，即便我把员工的问题解决了。我的资源从何处而来，作为我们这种服务业，经常会邀请名人或者合作伙伴过来表演、竞技等，我在广州，找表演人员非常方便，即便是一周三场表演，在这边，三个月都可以不重样，成本又低。但是我去了贵地，我不能把广州的这些合作伙伴都请过去吧，首先，这路费我就承担不起。一个场子经常没有新活动推出的话，那这个场子很快就不会有消费者光临。没有消费者光临的场子对我来说有什么用呢，所以，目前我是暂时不考虑跨太大的区域经营的。” 餐饮业却不完全是这样，有些餐饮却认为跨区域经营可行，需要了解到当地的消费情况后。能接受跨区域并24小时经营。但是，这种区域的范围也大多集中在南方地区。 温州，一位金先生的24小时营业的餐饮一天的营业额大约有30000元左右，除了中餐和晚餐外，早餐和夜宵也一样火爆，可以说是两分天下，开了一年就收回成本。不过，他也说了，通宵营业最难熬的时间段是凌晨3-5点，这段时间人最少。 夜间经营还要考虑的是成本的支出。 如一家店面是50平方米的便利店如果平均一晚营业额约700元，按照10%的毛利计算，利润在70元左右。但其一夜电费及人工费也起码要达到这个数，收支很难平衡。 可接受“不夜城经营”的这些业态更愿意集聚在一起经营，如在北京的工体附近，酒吧、演艺吧、KTV、餐厅等聚在一起，真正的成为了北京的“不夜城”。 经营者能接受跨区域经营的条件有两点：一是集聚。二是经营的业态有所侧重。 通宵营业模式需要投入大量的人力物力财力只有在商家具有较强的实力，并且能够实现收支平衡的情况下，才适宜使用。快餐店、便利店等24小时店提供的是标准化服务，成本相对低廉，因此在推行24小时营业方面具备一定的优势。 目前，国内的24小时商店发展较快，但由于各地生活习惯、消费水平存在差异，实现普遍盈利还有待时日。尽管现在过夜生活的人增多了，但晚间客流仍然需要一个培育期。 在我国沿海发达城市，工作时间部分为11:00—20:00左右。在晚上，有更多的人群需求生活，自发性的形成消费。从而夜生活从本质上说是人们的必需品。而西北地区的城市则属于内陆城市，生活工作习惯与沿海城市不同，如果说沿海城市每晚有三分之一的人出来进行消费，属于生活之必需，人口基数众多。西北内陆城市夜晚出来消费的人口基数低，求新求奇性强