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财务报告框架 篇一：财务报表分析框架 财务报表分析的逻辑框架 --基于绿城与万科，保利的案例对比分析 马家栋10会计学（4）班 摘要：房地产属于资金密集型产业，房地产行业作为典型的周期性行业， 对市场、政策的依赖性也非常大。在目前的资金链形态中，特别是国内经济发展速度减缓、房地产企业银根紧缩、国外资本危机，对政策依赖度过高的房地产业迎来了新一轮的调整，对其资金的正常周转提出了新的挑战。 关键词：房地产企业；行业分析；财务分析；绿城 一、行业发展分析 2008年在全球金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，房地产市场一 度陷入低迷状态，新开工和施工面积增幅回落，投资者处于明显观望状态，造成商品房交易量大幅下降、房地产企业资金回笼明显放缓。房地产企业资金链趋于紧张，甚至有些企业面临资金链断裂的风险。在政府一系列政策调控下，2009年中国的房市逆市而行，房价不断创下新高，地王频现。但从2010年开始面对一直在涨的房价，中央连续出台多项措施加以遏制。2012年新的房地产调控政策出台后，北京、上海等各大城市商品房交易量明显下降，以及在资金方面越来越大的连维持正常生产经营活动都有困难的偿债压力，已逐渐有房地产企业开始降低价格来促销售来达到资金尽快回笼的目的。 由于房地产市场的繁荣以及银行信贷政策的宽松，绿城2009年的销售额一跃成为行业第二，然而在2010年市场和政策骤变，绿城不断传出破产的消息，可以肯定的是绿城正面着巨大的资金压力，一旦处理不好有可能造成资金链断裂。因此本文选用了绿城和另外两家房地产巨头万科，保利进行比较，分析绿城存在问题的原因。 二、财务角度的比较 （一）盈利水平的比较 从2007年到2011年，绿城所实现的净利润为635639万元，万科为5025071万元，保利为2849951万元，绿城的利润比较于两大房产巨头还有很大的差距，这说明绿城在房地产数量及规模上还无法与万科和保利相比较。 （二）财务风险的比较 资产负债率是负债总额与资产总额的比率，它表明在资产总额中债权人提供资金所占的比重。用于衡量企业利用债权人资金进出财务活动的能力，以及在清算时企业资产对债权人权益的保障程度。反映企业偿还债务的综合能力。比率值为多少合适，没有确定标准，因不同的行业、企业而异。 由于房产公司对资金的依赖性，注定了该行业较高的资产负债率，其平均负债率高达75%。从图表中可看到，绿城的负债率除了2007年外，其余几年都在该平均水平之上，在2010年更是达到了88.47%的历史高位，高出同期平均负债率10.5%，表明绿城的财务压力明显高于同行。在最近的五年间，绿城的资产负债率呈现出增长的趋势，由于财务风险较高，绿城有破产的可能，这正是谣言的由来。 三、逻辑框架的分析 （一）盈利质量分析 1、收入质量的分析 从收入数量看出，2007年到2010年，绿城的收入每年以较快的速度发展，而到了2011年，几乎较2010年没什么变化。营业收入主要来源于主营业务收入即物业的销售。 由图可以看到，绿城的其它收入是占到净利润的33.9%（2010年），而对比同行业的万科只有8%，所以我们有理由认为绿城收入质量是不高的。 2、利润质量的分析 利润是企业为其股东创造价值的最主要来源，是衡量企业经营绩效的最重要指标之一。与收入质量的分析方法一样，利润质量的分析也是侧重于成长性和波动性。成长性越高、波动性越小，利润质量也越好，反之亦然。 从上面的两个图可以看出，绿城的利润率从2008年的8.5%增长到了2010年的17.2%，利润率的趋势向上发展，这是一个积极的信号，说明每一元人民币的销售收入能创造出较高的利润。然而从财务报表发现，绿城的其它收入是占到净利润的33.9%（2010年），而对比同行业的万科只有8%，所以虽然绿城在这两年的利润率有所增长，但我们要注意的是绿城的利润也受收入的影响，利润的质量不是很高的。 3、销售净利率 从上表中可以看出，绿城和万科的销售净利率还是比较一致的，但在2008金融危机中，绿城的销售净利率降了一半，这说明绿城存在较大的不稳定性。 （二）资产质量分析 1、资产周转率的分析 图4-15：总资产周转率 由上图可知，绿城的总资产周转率是很低的，2010年只有11%，而同行业的万科和保利地产都有29%，可见绿城的每一元人民币的资产能创造出来的销售收入并不高，只有0.11元，造成这个后果的原因与前面的绿城的存货和其它应收账款的管理效率不高是密切相关的，存货和其它应收账款的管理效率的低下必然会导致其总资产周转率低下。而从整体来看，绿城，万科，保利地产的总资产周转率都有向下走的趋势。 2、现金比率的分析 资产的现金含量越高，企业的财务弹性就越大。对于拥有充