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房地产企业税收,汇报 篇一：房地产企业税收筹划例证 房地产企业税收筹划 一、房地产业财税特征分析 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济活动中的具有综合性的行业。其主要财税特征如下： 1、房地产开发跨越生产和流通两个领域，其经营内容广泛，投资主体复杂，需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。 房地产业的主要经营活动包括：规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。因此，精细的而复杂的财税管理模式才能适应多样化业务的需要。 2、房地产业资金筹集的多源性，房地产业现金流转复杂化。 房地产业筹集资金的主要渠道： （1）预收购房定金或预收建设资金； （2）预收代建工程款； （3）土地开发及商品房贷款； （4）发行企业债券； （5）与其他经济实体联合开发； （6）通过资本市场发行股票，筹集资本。 3、房地产业成本、费用结构复杂。房地产企业成本、费用项目可以分为以下三类： （1）房地产开发成本 土地费（征地、拆迁费） 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费开发间接费 （2）房地产经营成本 土地转让成本 商品房销售成本配套设施销售成本 出租房产经营成本 出租土地经营成本 （3）企业期间费用 管理费用财务费用 销售费用 4、房地产业经营周期长，会计核算方法对损益的影响直接而明显。 由于房地产开发周期长，我国商品房的平均经营周期约为4年，这一特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入、成本的确认、摊销直接影响着各期损益的计量。 二、房地产业涉及税种分析 房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重。通过税收筹划合理的减轻企业负担成为房地产商的迫切需要，房地产行业大体上分为三个环节，即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下： 1、房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、营业税和城市维护建设税等。在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。房地产开发建设环节的营业税，主要是指对建设单位按照3%的税率征收营业税，城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。 2、房地产使用环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税等。房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的，适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。 3、房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税等。房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的买方适用销售不动产税目的规定，税率为5%，城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。征税对象 为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税目为国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换，税率为3%或5%，纳税人是我境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。企业所得税是指国家对中华人民共和国境内的企业，应当就其生产经营所得和其他所得依法征收的一种税。个人所得税是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。 三、房地产业税收筹划例证 合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的代理活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。 2006年，对全国房地产企业是个新的考验，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至今年1月26日国务院常务会议又出台房地产调控八项新政，要求加强对土地增值税征管情况的监督和检查。如此看来，土地增值税的清算势在必行。一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。 1. 税法规定：以无型资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四