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北京市通州区台湖镇H3-03地块 F3其它类多功能用地1#办公楼项目 咨询报告;第一章 项目建设条件评价;项目的地理位置，权属情况，整体规划指标，地区情况进行评价。（通过项目实地勘察及甲方所提供资料得出）;4;项目拟建10栋办公楼、2栋商业楼及配套地下车库，其中办公楼宇均为14层（地上12层、地下2层）、商业楼宇均为地上2层，地下车库为2层（地上1层、地下1层）；商业楼宇设计为面向北京国际图书城的独栋楼宇，办公楼宇采用首层和顶层为loft形式，其他楼层为平层的设计方案，办公楼宇具体户型明细如下表：;项目建设实施进度安排为： 1.工程的前期准备工作 前期工作计划2014年7月底完成。主要包括：项目立项、勘察设计招标，完成初步设计及施工图等相关环节的设计工作，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等一系列前期手续的办理工作，同时完成工程招标。 2.工程建设期 工程从2014年8月开工，2016年7月完成竣工、验收、交付使用。其中包括基础和结构工程建设，进行设备安装、室内装修、室外工程扫尾、验收工作。 3. 截至评估基准日，宗地红线内场地平整，已开始进行土方工程建设，但尚未达到正负零。;第二章 市场评估;8;北京房地产市场运行情况（商办用房）;10;周边办公项目主要以产业园内的工业立项办公为主，有经略天则、台铭国企企业花园等，售价在18000—21000元/平方米不等，区域内缺乏大型商业项目，多为住宅及园区内的中低端配套商业，售价在20000元/平方米上下。;二、市场竞争能力分析 ;项目优劣势 1.符合台湖镇的发展规划条件，给该地区的发展起到积极作用：评估项目所属的台湖镇属于通州发展规划中的重点镇，本项目的建设属于重点推进新城规划范围内农村城市化，有利于完善基础设施和公共服务设施。有利于通州城镇化组团的发展，加快通州区的城镇化建设。项目建造颇具特色：评估项目依据地块现状，在地块内空间布局合理的情况下，规避现状企业所带来的影响，打造“宜居宜商”的产品，建造时尚小高层，设计为办公居住结合的建造风格，办公楼宇顶层及首层设计为loft形式，商业楼宇设计为面向北京国际图书城的独栋楼宇，地下车库参考生活动线、休闲动线、商业东线设置主入口，可有效引导行人、车辆流动。本项目的建设将会对区域经济的发展起到良好的促进作用。 2.项目周边正处于发展规划中，缺乏地标型办公项目和繁华的商业氛围，居住人口相对稀缺且公共配套设施规模较小，多为低端的餐饮和日常生活配套型小商业，缺乏大型商业配套，一定程度上人流量相对较小，商务氛围稀薄，繁华度和聚集度不足。 ;销售价格定位;2.商业用房销售定价为22000元/平方米 目前，项目周边缺乏大型商业项目，多为住宅区及产业园区的中低端商业配套用房，现有台铭国际企业花园、经略天则、东亚·印象太湖等配套商业，商业形式类似，并且收益良好，故可作为判断依据，详细销售均价如下：;第三章 项目投资估算和筹资评价;序 号;18;19;20; 4.其他费用 该费用为与成本概算有关的费用,包括标书编制费、招投标管理费、机电设备委托招标服务费、质量监督费等费用，考虑到项目目前状况，按照房屋开发费的1%计算： 1%×74317＝743（万元） 5.销售费用 销售费用为企业预售及销售过程中发生的广告费等销售费用，综合考虑项目的销售收入及项目本身的实际情况， 2014—2017年按项目销售收入的1.5%确定，销售费用为6268万元，则： 1.5%×417856/10000=6268（万元） 6.管理费用 按照1～4项之和的2%计算，合计1634万元。 7.财务费用 该部分财务费用为项目开发期利息，项目开发期财务费用为30186万元，其中他行贷款财务费用为10998万元（2014年贷款金额为99980万元，利率为11%，预计2014年年底还款），交通银行财务费用为19188万元（2014年7月贷款金额80000万元，利率为7.995%，预计2017年6月还清） 8.不可预见费 不可预见费用后按1～4项之和的0.3%计算，为245万元。 9.投资估算合计 经测算，项目总投资为315202万元（不含两税两费）。;年度;23;24;25;三、项目财务效益测算 （一）项目盈利能力预测 经测算，项目可实现销售收入417856万元，税前利润总额55772元，销售利润率13.35%，投资利润率17.69%，表明项目具有一定的盈利能力。 （二）项目财务效益预测 项目内部收益率15.27%。在基准折现率12%的条件下，财务净现值12562万元，财务投资动态回收期4.37年。测算结果表明，财务内部收益率高于基准折现率，表明项目在财务上是可行的。 （三）不确定性分析 敏感性测算表明，当项目营业收入减少10%时、项目总投资增加10%时，项目