君威·长风郡(终)精选.pptx

;曾经，君威·玉泉龙苑是品牌和品质的象征； 曾经，君威玉泉龙苑领舞长风；;而现在 市场瞬息万变 区域沧海桑田 而君威玉泉龙苑也已经淡出长风大舞台;在群雄争霸的长风商务区，对于君威玉泉龙苑来说也是遗憾的两年 由于证件问题、业主矛盾的纠纷 未能及时达成项目区域大盘的知名度及美誉度 ;重塑项目形象，引领长风商务区； 产品快速去化，保证开发商最大利润； ;面对纷繁复杂的市场形势， 面对项目的美好愿景， 如何实现直面竞争，解决矛盾， 成为本次提报探讨的重点;变;PART 1. 变中立势 ;;市场形势与机会;央行年内连续五次降息，五年以上贷款利息由6.15%降至4.9%。;地方政策：开发流程的规范化和房地产政策的利好，促进房地产合理发展;区域利好：重点打造晋阳湖“多元化城市滨水特色区域”和长风商务区“政治文化中心”; 2015年土地新增供应建面996.63万㎡，同比上涨66%，较去年同期相比土地市场放量较为活跃；成交建面611.03万㎡，同比上涨84%，开发房企拿地热情高涨。;区域商品房住宅市场供应：2015年晋源区商品住宅新增供应10万方，成交量23万方，吸纳率为2.3，区域项目以去化库存为主;16;全国房地产政策扶持;政策的作用影响时间有限—政策疲软期显现 项目在市场竞争中危机重重—下半年区域竞争压力加大;选取原则 产品类似，户型面积区间相近； 价格区间类似，品牌价值相近。 选取项目 直接竞品：保利梧桐语、晋阳峰璟、兰亭御湖城、恒大雅苑 影响竞品：区域大盘—万科蓝山、国雅城;长风CBD核心住区：城市精英生活场;99㎡;【保利梧桐语】—客户分析;【万科蓝山】—项目概况;88㎡;【兰亭御湖城西区】—基础概况;兰亭·御湖城经典80两居小户型于2013年三次断货，80通透双面宽两居现售市场仅兰亭御湖城一家，是兰亭御湖城最畅销刚需明星户型。;【晋阳峰璟】—基础数据;;竞品市场总结;总建面30万方，规划9栋高层住宅和临街底商，总户数1868户，目前项目五证不全，2014-2015年因无预售许可证无法进行正常销售，影响了整体的销售进度。;住宅共1868户，项目住宅总面积22.9万㎡；已售1290户，已售面积15.3万㎡；未售578户，未售面积7.5万㎡。;项目??铺共100间，建筑面积共23915.38㎡；其中已售10间，已售面积为2425㎡；未售90间，未售面积为21490.38㎡，剩余销售额达3.2亿元（不包括1#楼）。;33;34;本体分析总结;竞品项目VS君威优劣势分析;项目思考;优势Strengths;39;客群定位;结合客户特性，为引起客户圈层共鸣，推广采用拟人的思路进行描述，形象视角“长风侠”;42;重塑项目形象，主导长风商务区品质生活;针对项目以新形象面市，因此对项目重新定义案名，参考案名：;我们的项目定位— ;重塑项目形象—开发商企业形象;47;拟人化项目推广，话题营销;悬疑事件包装，制造社会舆论;营销核心策略体系;月度主题活动为主线 节点活动及暖场活动相配合;推广策略;营销策略执行;营销工作总控图;;项目营销目标分解;序号;渠道策略一：外展点;渠道策略二：竞品截流;渠道策略三：电话CALL客;渠道策略四：主题活动;渠道策略五：大客户拓展;长风生活 ——最享受、最前沿、最文化、最时尚;;;;;;;;;老业主回馈;老业主维护！;老业主维护！;老业主维护！;老业主维护！——情感维护系统;老业主维护！——情感维护系统;老业主维护！——活动维护系统;老业主维护！——社群维护系统;;住宅推售策略;分组团进行推广及推售;推售策略;加强住宅、商业产品联系，推广期搭配，使得商业及住宅客户相互促进 搭配推售房源，住宅带动商业销售;特价房源;推售价格策略;推售价格策略;商业推售策略;君威·玉泉龙苑项目商铺共100间，建筑面积共23915.38㎡；其中已售10间，已售面积为2425㎡；未售90间，未售面积为21490.38㎡，剩余销售额达3.2亿元（不包括1#楼）。;项目商业库存货值较高，体量大，单套商铺的面积区间主要在230-350㎡之间，1托2产品居多，市场认可度低；同时为现房产品，调整（分割）难度大，易形成滞销产品。;;休闲 + 娱乐＋便利购物 + 便利服务 打造中高端品质生活商业; 精神属性： 长风商务区最大生活商业组团 物理属性： 1公里生活街区 推广案名： # 长风live一公里 # 释义： 这是一个与生活有关的话题街区 气质: 开放、欢乐、多彩;根据竞品市场导向法计算总体均价为15571元/㎡;中端社区配套为主， 中高端主力店为辅 适当考虑业态配比组合，合理配置； 随着周边居民消费