房地产知识200题要点.doc

房地产知识200问 名词解释： 地产产权初始登记:指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物，附着物的所有权进行的登记。 地号：宗地是地籍地最小单位，是指以权属界线组成地封闭地块。以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号。 宗地图，证书附图：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图，它反映一宗地地基本情况，包括宗地权属界线，界出点位置，宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产合同后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。 房地产转让：是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其它组织，通过买卖交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 房地产抵押：指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为，房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。 建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。 使用面积：房屋室内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 成套房屋建筑面积的组成：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 成套的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三步分组成 套内房屋使用面积的计算：套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按一下规定计算： （1）、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积总和。 （2）、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 （3）、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 （4）、内墙面装饰厚度计入使用面积。 套内墙体面积的计算：套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他称重支撑体所占的面积、其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑有分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 套内阳台建筑面积的计算：套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 套内建筑面积：房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积。包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 公用建筑面积：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，按套（单元）以外各户共同使用，不可分割的建筑面积，可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。 居住小区总用地：包括住宅总用地；公共建筑总用地；道路、广场用地；庭院、绿化用地的总和。 住宅总用地：指低层、多层、总高层、高层住宅用的面积的总和。 公建总用地：指小区内部公共建筑占地面积的总和。 道路、广场用的：指小区内主次干道、人行道，绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及自行车，回车广场和铺砌地面的场地面积之和。 庭院、绿化面积：指小区所种的绿化带、小公园住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池及公共活动场所等为小区所用居住共同使用的绿化面积之总和。 人均总占地面积：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。 人均住宅用地面积：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数 总建筑面积：指小区内住宅、公共建筑、人防、地下室面积总和。 人口毛密度:人口毛密度=小区内总住人数/小区内占地面积。 建筑容积率： 建筑容积率=小区内总建筑面积之和/小区内总占地面积＊100％。 居住建筑密度：居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积/小区居住总用地＊100％。 居住建筑面积毛密度：居住建筑面积毛密度=小区总居住建筑/小区总用地面积。 居住建筑面积净密度：居住建筑面积净密度=小区内总居住面积/小区内居住总用地。 住宅间距：住宅间距=二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南墙）住宅高度的比值。 层高：指主要卧室的下层结构顶面与上一层结构顶面标高之间的距离。 平均每平方米造价（元）：平均每平方米造价=建筑物总造价/建筑面积。 使用面积系数 (K 1)：使用面积系数=总使用面积/总建筑面积＊100％。 居住面积系数 (K 2)：居住面积系数=总居住面积/总建筑面积＊100％。 结构面积系数 (K 3)：结构面积系数=总结构面积/总建筑面积＊100％。 使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产，生活使用的净面积的总和。 辅助面积：指建筑物中各层平面中的楼梯，走道所占净面积总和。 结构面积：是指建筑物各层中外墙，内墙，间壁墙，垃圾道，通讯道，烟囱（均包括管道面积）所占面积的