物业经营管理困局及盈利模式创新.pptVIP

租赁管理的概念与内容 租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中、租约期满时共三个阶段。 租约签订前： 制定租赁方案与策略 租户选择 租金确定 租约谈判与签约管理 租约期满时： 租金结算 租约续期 房屋空间回收管理 租约执行过程中： 房屋空间交付 收取租金 租金调整 租户关系管理 物业租赁管理模式 （一）包租转租模式 （二）出租代理模式 （三）委托管理模式 六、企业层面经营途径探索 企业层面的经营之一 企业资源经营 1管理咨询顾问服务(出售管理技术资源) 2设施设备出租(自有设施设备资源) 3自有货币资金的资本经营 企业层面的经营之二 发育专业化服务经营项目 万厦：四大专业服务中心 机电专业服务中心 电梯技术服务中心 绿化工程部 环境服务公司 中航：电梯\保安\停车场公司 企业层面的经营之三 上下游链条捕捉经营机会 长城：介入地产开发和中介业务 万厦：铝合金门窗加工 中航: 装饰装修 财富: 空汽质量检测 花样年：物业出租、地产中介 长城物业经营案例 2＋N战略 地产开发＋物业管理＝2 社区商务(房屋中介＋社区老人服务… N ) 地产发展现状 河源---世纪华府(收尾) 韶关---长城世家(40多万) 广州---佳地新都 顺德—北潆广场(商业6万) 开平---两个项目开发过程中 企业层面的经营之四 跨行业多角化经营 上海陆家嘴餐饮经营 深圳开元国际污水处理 企业层面的经营之五 文化资源经营 开元国际东方管家系列丛书 七、物业企业经营模式概述 第一，背靠开发商大树，住宅本业为主，精耕细作。 第二、强化外拓市场，发育全国市场。 第三，抢占高端物业市场，赚取高额垄断利润。 第四，跳水深潜，在低端项目经营中沙里捞金。 裕盛（城市化后综合社区） 阳光（城市老旧住宅区） 市内股份公司下设物业（城中村物业） 第五，发育专业物业市场，走市场细分路径。 特科（学校） 众安康（医院） 天安（高档工业园） 鸿鹏飞（农村工业园）。 第六，以专业化服务占领分包市场。 万厦、振业：内部分包。 深房：四个专业公司。 中航：停车、保安、电梯 。 第七，强化特约经营，视项目客户为无量市场。 第八，在上下游链条开掘利润源。 万厦：建筑耗材—铝合金门窗。 长城：地产业务。 中航：装饰装修 。 花样年：物业出租、地产中介 第九，尝试资本运营，高处不胜寒。 八、物业经营发展趋势分析 阶段划分与发展趋势 1.中国大陆物业管理行业经历了哪些发展阶段? 2. 物业管理经营趋势如何估计? 如何把握行业经营形势的总体态势? V L U 我对行业发展阶段的划分与经营趋势的估计 凯歌行进 病态狂跌 艰难调整 阔步前行 缓慢复苏 开源之三----司法手段催缴管理费 案 例 ：深圳某企业面对业主欠费申请仲裁及其结果分析 案例：北方物业怎样将项目岗位减少到0.5个人 案例：陆家嘴物业社区文化经营思路借鉴。如何将项目的成本支出变作收益? 案例：熊谷物业为何对节能有功的经理加以处罚？ 项目成本管控 严格禁止”流氓经营”手段 案例： 1.小区”节水”几乎被罚38万 2. 改装变压器要求商户交高额”改装费” 3.井水如何变成了”自来水” 三、社区非常规经营的基本途径 --特别委托经营 发挥物业管理的边际效益 物业企业的收益途径有两种： 第一，通过常规经营基本盈利模式，获取核心基本效益； 第二，通过各种非常规经营手段，获取边际收益。 常规物业管理的利润是有限的，但是其边际利润则是不可估量的。要特别强调增加多种经营的收入，创造物业管理的边际效益，从根本上提高业管理的创富能力。 什么叫边际效益? 核心基本效益 边际效益 通过常规经营途径获得 通过非常规经营途径获得 非常规经营基本途径 --特别委托经营 特别委托服务。（44条） 　　第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 经营思路要打破原来围绕“小区物业”转的做法，改为围绕“人的需求”转的做法. 只要人们有需求，就可以去满足，各种分工在满足人们需求的过程中实现收益，形成各种专业市场。因而，从未来的角度来看，现行的物业管理业务将相对萎缩，而各种专业市场得以成长，最终会出现在占有多个专业分工市场的大型综合性服务公司，这种大型的综合性服务公司，相当于现在那些规模较大的物业管理公司。 案例 ：花样年 彩生活模式及实践 案例 ：中信红树湾 铂金管家服务及实践 案例 ：绿城物