第5章土地使用权评估.pptVIP

第五章 土地使用权评估 土地使用权是土地使用着对土地进行使用或 依法对其进行出让、出租、转让、抵押、投资的 权利。 资产评估的土地使用权是指特定条件下某宗 土地的使用权，对其价值评估实际上是在充分考 虑土地的用途、地理位置以及周边环境等因素的 地产评估，即用地产或土地代替土地使用权。 §5-1 地产的分类及其评估特点 一、地产的分类 1.影响地产（或土地）价值的因素 （1）具体用途； （2）地理位置； （3）可及程度； （4）开发程度等。 2.分类 （1）用途分类有： 商业、娱乐用地； 工业用地； 住宅用地； 交通用地； 公共事业用地等。 （2）开发程度有： 生地：已征用当未“三通一平”； 毛地：已出让使用权，当未房屋拆迁及补偿； 熟地：已获使用权，且已“三通一平”。 （3）经济地理位置有： 一级地包括 城市中心区； 一般市区。 二级地包括 市区边缘区； 郊区。 二、地产的特性 地产的特性包括自然和社会经济特性。 1.土地的自然特性 即土地作为自然物体存在的特性，主要包括： （1）面积的有限性和非再生性； （2）固定性； （3）利用的永续性。 2.土地的社会经济性 土地的社会经济性主要包括： （1）土地用途的多样性：用途不同，其利用价值差 别很大，其评估结果差异也很大； （2）经济地理位置的可变性：其可变性与土地周边 环境的变化有关； （3）可垄断性：我国土地的所有权以及供给由政府 垄断。 三、土地作为资产的资产评估特点 1.土地资产的价格不是其价值的货币表现，而是地租 的本金化价格 所谓地租的本金化价格，即是土地提供的地租（按永续时间）以一定的利率的现时价值（的货币数量）。 当然一定时期的地租与地产形成过程中物化劳动和 活化劳动投入也有关系。 2.土地资产价格是以土地的效用作最有效发挥为前提 因为： （1）具有多项（广泛）使用用途的土地资产，对不同 的用途，其经济效果是有差异的，效用有效的发挥，即是 地产产权主体将选择最有效的土地使用用途作为土地的 利用方式。 （2）使用土地是有条件限制的，即有“条件允许”或 “条件限制”为使用用途进行规范。具体包含三个方面： A、在国家规定的用途内选择最佳用途。 B、满足城市规划的具体区域或地块的使用强度的约 束。 C、地产与建筑物组合的结构平衡，即地产与地上的 建筑物两者配合要适当均衡，否则将影响地产效用的有 效发挥。 当出现此问题时，评估应考虑其有效发挥的影响， 即进行减价修正。 （3）供求法则对地价影响的局限性 A、土地价格的影响一般局限在土地所在当地。 B、土地价格的高低更多地取决于地产的有效需求方。 C、国家政府是土地供给及其使用条件（包括使用年 限、用途）的唯一主体，以此来影响地价。 §5-2 土地使用权评估的市场（比较）法 该方法的基本思想：将评估土地与近期内发生交易 的类似土地（通常选三宗及以上类似土地）进行比较， 并根据已发生交易的土地价格，经过各种修正，得到土 地的评估价值。 一、评估的数学表达式 二、关于四个修正系数的说明 1.市场交易情况修正 主要根据对地产市场行情的情况，对特定时点地产 正常交易价格的确定和把握，以此为依据修正参照物交 易价格的偏离。 2.区域因素修正 依据参照物所处在区域与评估地块所在区域的区域 因素，按统一的确定标准进行打分，进行分值比较修正。 3.个别因素修正 与区域因素修正一样，可采用打分的方法进行分值比 较修正。对提到使用年限、容积率等因素可单独进行修 正。具体修正如下： 三、示例 P119例9： 评