国贸一期扩建项目评估报告内部要点.docVIP

奎屯西部国贸改扩建升级项目可行性分析报告 （一期改扩建项目——西部国贸美居城） 一、项目概括 1、项目名称：奎屯西部国际贸易中心改扩建一期工程 2、项目投资商：新疆圣龙投资有限责任公司 3、项目开发商：新疆圣龙置业有限公司 4、项目地址：新疆奎屯市南环东路5号 5、项目主要技术指标 建筑占地面积：12000.00㎡ 总建筑面积：55876.86㎡ 建筑密度：38.47% 容积率：3.22 绿地率：12.5% 绿化面积：3887.8㎡ 停车位：280个（地下80个） 二、项目背景 经过六年的建设和培育，奎屯西部国际贸易中心目前已成为北疆地区较大的商流、物流、信息流、资金流的集聚地，现在市场内商铺出租率已达100％，仍有一些商家希望进场经营，市场扩容潜力较大。 目前西部国贸原有市场的建筑结构，配套规划及服务已不能满足市场的发展需求，加之附近“永泰”市场的新建，对我国贸的经营发展直接构成的威胁，因此为顺应市场的发展，继续保持西部国贸在金三角地区的行业优势，对西部国贸的改扩建工程势在必行。目前工程计划分三期进行，其中一期计划扩建面积55876.86平方米，工程计划投资8600万元，用于综合商场项目建设。工程以于2006年6月24日开工建造，计划2006年底部分投入使用。 1、市场分析： 六年来对市场的精心培育，现在国贸已形成了一个以建材、家具、灯饰、家电为主的成熟大型综合市场，在北疆金三角地区拥有高度的知名度和影响力。随着金三角地区经济的不断发展，房地产开发项目不断增多，金三角地区对装修建材、家具、灯饰等的消费需求也随之快速增长，但同时消费者对购物环境、商品种类、档次以及服务质量的要求也越来越高，西部国际贸易中心的全面升级工程正是顺应了这一市场发展趋势。 根据市场调查显示，目前金三角地区85％以上的消费者在购买家具、建材等商品时都会选择来国贸购买，在了解西部国贸升级工程后，大部分消费者和商家对该工程的前景都比较看好，从目前所掌握的客户信息资料（截至7月29日）反映，目前希望在国贸美居城经营的商家已登记有293户，登记租用面积已达60381平米（已超出我项目可售面积的一倍），已登记希望购买商铺的客户也有40多户。随着营销工作的深入开展，必定有更多的客户资源可以挖掘。因此该项目的出租市场前景良好，出售市场也有很大需求潜力。 2、竞争对手分析 目前在金三角地区还没有其它能与西部国际贸易中心相抗衡的同类行市场，奎屯地区与国贸相临的“永泰”市场在业态模式上与西部国贸存在一定的竞争，目前其对外销售的商铺最高价格约5500元/平米左右，其开盘时二层商铺起价为1980元/平米，一层商铺起价为3980元/平米，喀什路沿街商铺（基本属最好的位置）上下一体的商铺实际销售价格为3842元/平米。由于其是新建市场，缺乏市场影响力和认同感，同时其设计规划理念相对落伍，地理位置也相对较差，将来其只有和西部国贸产生业态互补才有发展机会，独山子、乌苏等地区的建材市场均未形成规模，由于市场容量的限制，在未来短期内金三角地区不可能形成对西部国际贸易中心升级项目有真正威胁的竞争对手。 3、项目竞争优势分析： （1）区位优势： 西部国际贸易中心地段优势非常明显，西面紧靠奎屯最主要的商业大道团结路，直达市政府，南距火车站仅200米，南环路、喀什路、沙湾街环顾四周，交通极其便利。一期扩建工程紧靠团结路建设，工程主入口位于团结路于喀什路交汇处，所处地段更加珍贵，是奎屯地区其它同类商业地产无法比拟的。 （2）定位优势： 一期扩建工程整体定位为中高档次的以建材、家具为主的大型一站式购物中心，整体规划设计在新疆地区也属超前设计。通过市场调查来看，目前和将来一段时期内，国贸升级工程的市场定位、规划设计和经营理念在金三角地区都是超前和领先的。 三、项目建设规划及进度安排 （一）、建设方案及规划说明 1、建设方案及规划说明： 本项目地处奎屯市团结路东侧，北靠喀什路，南临南环东路，一期工程占地面积12000.00㎡，现场“六通一平”，开工条件具备。 2、建设标准： 本项目为中高档商业地产，房屋类型为高层框剪结构，一期工程地上三层，地下二层。地下一层，地上三层为商铺，地下二层为大型停车场。 3、装修标准： 室内公共部分为精装修,商铺部分为普通装修。 4、设备配置：根据国家规范进行配置。 （二）、建设方式及实施计划 一期项目定于2006年6月24日正式动工，计划2006年10月主体工程封顶，2006年年底投入使用。 本工程设计采用标准： 建筑物等级为一级，地震基本烈度为8度；建筑物防火等级为一级，耐火等级为一级。 结构：本项目采用框剪结构。 四、项目投资分析 （一）、投资估算 各项投资成本合计：8600万元。 （二）、投资方案 根据