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政策导向：长租公寓成房屋租赁市场新风口 近日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式对外公布，出台了一系列鼓励和规范房屋租赁市场的政策。在政策的导向之下，长租公寓借发展良机正蓬勃兴起，俨然成为了房屋租赁市场新风口。 除了政策释放红利，庞大的市场需求也催热了长租公寓的发展。数据显示，2014年年底，全国已有2.53亿流动人口，预计到2020年，流动人口将增至2.91亿。国内流动人口的持续增长，为公寓行业的发展提供了足够的市场需求动力。 长租公寓发展现状 公寓行业发展模式和房产中介类似，因为其不动产特性，呈现出区域性强的特点。长租公寓由于其本地化的服务特性，管理半径有限，市场较为分散。目前，白领公寓主要集中在一线城市及发达的二线城市，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给青年公寓培育了很好的土壤。 前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会深度研究报告》指出：未来随着优质公寓企业的崛起，公寓行业会面临整合和洗牌，现阶段强势的二房东在部分区域仍会选择做“小而美”，但随着行业的供应链和资金链相继成熟后，优质公寓企业可能会选择用兼并或加盟的手段来扩张自己。 市场竞争格局来看，在高端市场方面，高端市场(含中高端)服务对象为企业高管，以及外籍人士，他们对生活品质要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多选择酒店式或长租服务式公寓。 长租公寓市场企业定位与竞争情况 资料来源：前瞻产业研究院整理 在中端市场方面，2011-2013年间出现了许多青年公寓，中端市场区别于低端市场的特点在于它能提供更好的服务：如集中式公寓可提供大面积的公共区域(便利店、阅读室、健身房、休闲吧)，及公寓定期组织的线下活动。而低端公寓前台可能仅仅是个财务部。 在低端市场上，以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求 对比这三类市场，目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈，而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率是非常高的，中低端的白领公寓仅仅有8-9个月的租房周期，在规模和品牌未形成前，获客的单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。 长租公寓发展阻碍 一是房源，对于长租公寓整个行业来说，最大的难题就是集中式公寓的拿房困境。如整栋租赁面临物权人分散，成拿房第一道障碍。此外在高企的土地成本下，更不可能拿商业用地或产业用地，而且竞争对手的加入也将托高物业成本。 二是地址选择，目前的选房模型不够科学，通常都是粗略判断一个地方比较便宜，先把它借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去找租客，这点是不科学的。 三是房价上涨，通常房源获取的成本和远期租金决定了中间的价差，这个价差的大小受制非常多的因素的影响。 四是资金壁垒，长租公寓通常做的比较好的三年能收回投资，如果营运能力差一点，那么就五年、八年。但是，资本的耐心是有限的，是否能在预期时间内建立盈利模式、实现扭亏转盈是目前长租公寓企业面临的生死挑战。 五是成本控制，长租公寓的盈利模式其实很简单，房租差价和管理费，属于传统的重资产模式，其最重要的在于成本的管控，例如收房成本、装修成本和管理成本。 长租公寓投资风险 首先是人才风险，由于很多公寓从业者团队多属散兵游勇，目前对于产品设计和客户需求还在摸索阶段。 其次是产品风险。很多品牌长租公寓在规模扩张时期，客户反馈性价不高，房租比普通民宅高，但条件与预期有很大差距。许诺的健身房等公共空间则较小，经常无法使用，和想象中落差较大。 本文来源前瞻产业研究院，转载请注明来源！（图片来源互联网，版权归原作者所有） 1