关于房产登记颁证行政案件合法性审查标准和与民事诉讼交叉的问题.docVIP

关于房产登记颁证行政案件合法性审查标准及与民事诉讼交叉的问题 ????1、房产登记颁证行为合法性审查标准问题。 ????在房产颁证行政案件中，关于颁证行为合法性审查标准问题，理论界、实务界认识各异，做法不一。归纳起来主要有三种观点。第一种观点主张对颁证行为进行形式审查，第二种观点主张进行实质审查，第三种观点主张全面审查。所谓形式审查就是仅限于登记颁证行为作出时，申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件，即提供的登记材料是否具备、齐全。所谓实质性审查，除了形式审查外，还要对申请人提供的登记材料的真实、合法、有效作全面的审查。所谓全面审查就是按照法律、法规对各类房产登记行为审查的法律要件的规定按登记机关的职权范围作全面审查。即要审查关于设立、变更、废止房产物权所必须具备的相关材料，其中最重要的就是相关当事人对该房产权利变更的合意；同时还要审查作出权利处分的人是否是有权处分的权利人。我们同意全面审查标准说。从现行法律规定看，对登记颁证机关登记颁证时对申请行为是进行实质性审查还是形式性审查，并未作出具体明确区分，而只是规定了登记颁证要审核的内容和具体要求及程序。因此没有必要去纠缠是实质审查还是形式审查。法院在对登记颁证行为进行司法审查时，一般而言，不能超出法律就登记颁证规定的审核内容和要求的范围，即只须审查登记颁证机关在登记颁证时，是否是依照法律规定的房产颁证应具备的事实要件和要求及程序进行了审核。如房产权属是否清楚，相关权属证明文件是否齐全，出让人是否是房产权利人，交易双方合意是否自愿等。如果经司法审查，登记颁证机关是依照法律规定的登记颁证具体内容和要求进行的审核，就应当维持登记颁证行为或判决驳回原告诉讼请求。如果经司法审查，有充分证据证明在登记颁证时，房产权属存在争议，或非交易双方的合意等明显不符合登记颁证的法定条件情形的，显然登记颁证机关的登记颁证行为不符合法律规定的审核要求，应当判决撤销登记颁证行为。如甲诉房产局撤销房屋所有权证案，甲的母亲有房屋一套，甲母生病期间，甲母之子乙，与其母就该房屋签订了房屋买卖协议，协议书上出让方甲母的名字由乙代写，盖有甲母私章，在向房产机关申请房产过户登记表上，乙代其母在出让方上签名。房产机关在审核时，鉴于甲母未到场，遂派一名工作人员前往其家中，在无他人见证情况下征询甲母出让房屋意思后，遂办理了房屋交易过户登记，并向乙颁发了房屋所有权证，甲母死后，乙向法院起诉，要求甲腾退，甲方知房屋已过户至乙名下，便提起行政诉讼。本案焦点就是在出让人不能到场，又无委托情况下如何审核交易双方的合意。就本案而言，房产机关仅派一名工作人员前往出让人甲母家中且没有无利害关系的人在场见证，显然在审查出让方出售房屋意思表示的程序上存在重大瑕疵，也不符合法律规定，据此而颁发的房屋所有权证应予撤销。 ????全面审查、形式审查、实质审查三者的分歧在于对登记颁证行为司法审查程度的把握上。形式审查仅局限于对申请人提供的相关材料的审查，显得过于狭窄，不符合法律规定的权属审核要求，权属审核除审核房产来源、权属证件等相关证明文件外，还应当审查申请人是否是有权处分房产的权利人以及申请人与相对人的合意。实质审查显然超出了法律规定的登记颁证机关的职权范围，也不符合行政法原理。登记颁证行为属于行政确认行为，没有自由裁量余地，仅仅是一种权利推定，对当事人并不创设新的权利义务。申请人与相对人关于房屋权属变更的合意是登记颁证的基础，而房产登记颁证机关并不拥有对当事人间的合意是否有效的审查判断权，也无权改变当事人自愿建立的民事法律关系，否则有悖当事人意思自治的合同原则。登记颁证机关的审查只能是在其职权范围内的有限审查。因此，司法审查一般情况下应与此对应不能超出登记颁证机关的职权范围，去审查具体登记颁证行为。 ????在审判实践中值得注意的是，在出现申请人以虚假、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的情形下，如果利害关系人不选择向房产登记颁证机关申请撤证，而直接向法院提起行政诉讼的，法院应当受理，在诉讼中，如果登记颁证机关按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》第36条规定：已决定收回房屋权属证书或公告房屋权属证书作废的，原告申请撤诉的应予准许；原告不申请撤诉的，则应按《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第五十条第三款规定，判决确认原颁证行为违法。由于这种颁证行为非登记颁证机关过失所致，而是申请人非法行为所致，因此，即便是确认该颁证行为违法，颁证机关亦不应承担赔偿责任。 ????2、房产颁证行政案件与基础民事行为交叉的问题。在房产颁证行政案件中，申请人与相对人往往就作为颁证的基础民事行为产生争议，然而由于行政诉讼对基础民事行为的合法与否无法审查判断，双方当事人就基础民事行为提起的民事诉讼又因基础民事行为受房管部门