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社区普法讲座 主讲人： 2014年4月11号 讲座主要内容 第一部分 小区内房屋租赁方面 第二部分 小区内饲养宠物方面 第三部分 小区内物业管理方面 第一讲，房屋租赁合同 1.租赁合同的内容包括：　 (一)当事人的姓名或者名称及住所; 　　(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况; 　　(三)租赁用途; 　　(四)租赁期限; 　　(五)租金及其支付方式; 　　(六)房屋修缮责任; 　　(七)消防安全责任; 　　(八)变更或者解除合同的条件; 　　(九)违约责任及解决争议的方式; 　　(十)转租的约定; 　　(十一)当事人约定的其他条款。 小区房屋租赁 3房屋租赁期限 2房屋租赁用途 1房屋租赁主体 注意事项 4租金缴纳时间和方式 5装修改造的约定 6转租的约定 租赁 主体 出租人：拥有房屋所有权或者使用权的自然人、法人或者其他组织 法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照及年检情况 自然人的，看是否年满18周岁或者年满16周岁未满18周岁但以自己的劳动收入为主要生活来源，精神是否正常。 1.资格： 2.实体权利：①房屋的所有权人②委托或代理出租的③共有房屋出租的④房屋转租的 承租人：承租为自然人的，是否具有完全民事行为能力； 出租人系法人或其他组织的，是否依法成立。 注意：索取承租人的身份证复印件、营业执照复印件，若是公司签订租赁合同，则考虑签字人是否为法定代表人或授权代表（结合《武汉市房屋租赁管理办法》等政策性规定，核查小区住宅楼是否允许开设公司） √ 小区房屋租赁用途 办公 工商业 仓库 住宅 × × × 注意：1.在房屋租赁中房屋的用途是必备条款，作为出租方有义务保证房屋能作约定的用途使用。2.承租人应当按照约定的方法使用租赁物。 3.承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《合同法》关于房屋租赁用途的相关规定 第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 租赁期限 1、出租人与承租人自主约定，最长不超过20年，超过部分无效。 2、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。  我国《合同法》关于租赁期限的规定 第二百一十四条 租赁期限不得超过 二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 当事人之间约定 租金支付时间和方式 没有约定 或者约定不明确 协议补充 不能达成补充协议的按照合同有关条款和交易习惯 不满一年 一年以上 依旧不能确定 租赁期限届满时支付 每届满一年＋租赁期间届满 装修改造的约定 约定是否同意承租人 对房屋进行装修或改造，改造的标准是什么？违反约定的具体责任。 2.约定房屋交付时附属设施和设备的状况和交还时的具体要求。 3.约定租赁期满、提前解除或终止时装修物如何处理。 4. 约定装修期限、装修免租期；装修保证金等 装修改造的法律规定 1.合同期限届满时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿。 2.合同无效时，未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除，恢复出租房原状，出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的，可折价补偿。若出租人不同意利用，根据合同无效的过错分担现值损失。 装修改造的法律规定 3.合同解除时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，已形成附合的装饰装修物，有约定的依约定，无约定的依下列情况处置：因出租人违约导致合同解除的，出租人赔偿装饰装修的残值损失;因承租人违约导致合同解除