借名买房问题研究.docxVIP

华东政法大学2014-2015学年第一学期物权法期中考试答卷班级：1362学号名：孙艺喆教师：韩强一、案例分析本案例中涉及张三、李四、王五三人，一套房产及由于“借名买房”导致的不动产的法律物权人与事实物权人不符而引起的债权关系与物权关系的争议。首先，依据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”而这里对于不动产物权的登记要求，是出于物权公示原则的要求，赋予登记以公信效力，仅是为了保护因善意信赖登记而取得不动权利的第三人所设而并非物权成立的组成要件。换言之，在不涉及第三人利益的情况下，法律注重客观事实，虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式，但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护事实物权人的真实权利。所以在案件事实中，张三李四二人签订的委托合同、张三实际支付房款首付以及贷款本息的证据、李四以自己名义与开发商签订的房屋买卖合同、不动产登记簿中不动产登记在李四名下的事实以及张三实际占有使用的事实，都可以作为确定张三为事实物权人，李四为法律物权人的证据。其次，如果政策有所变动，允许张三成为该不动产物权的合理所有人之后，张三具有请求李四将该不动产过户给自己的返还请求权。而若李四拒绝，则张三可以作为不动产的出资购买人，即该不动产物权的利害关系人，依据《物权法》第19条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。……”，拥有对登记机构提请异议登记申请的以及要求李四转移不动产物权的排除妨害请求权，可向法院对李四提起诉讼，请求法院判决通过异议登记，并判决李四协助更正。而二人此前签订的委托合同虽规避了国家限购政策的规定，但限购政策属于稳定房价的临时性政策，而非保障性住房等对于购买人身份具有严格限制的国家政策，仅能造成一时的无法履行，而当政策放宽，二人的合同也满足并具有了履行的条件，此时合同得以履行。此合同为二人真实的意思表示，所以应当认为有效。那么此时，张三具有要求李四履行委托合同的债权请求权，可以依据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对法院提起诉讼，请求法院判决李四履行合同义务。但是，在案件争议中，李四由于像王五借款，将该争议不动产进行了抵押，导致张三提出异议登记，并请求法院确认其所有权。首先，由于《物权法》第9条的规定是为了维护善意信赖登记而取得不动产的抵押权利的第三人所设，且在李四与王五签订抵押借款协议之前，李四与张三之间并无因该不动产的所有权归属产生法律上的争议，故王五对该房产的所有权、使用权不明或有争议不知情且不应知情，故该不动产不在《物权法》第184条中规定的不得抵押的财产范围之内，故而王五与李四之间的抵押借款协议有效，王五具有请求李四与其前往登记机构进行抵押登记的债权请求权。只有在李四履行了合同中的偿还债务部分后，王五与李四前往登记机构取消了该不动产的抵押登记后，张三才可在政策允许的情况下向法院提请准许移转登记的诉讼。而在李四无法履行合同中的偿还债务部分时，王五作为抵押权人，具有请求法院判决李四将该抵押不动产过户为王五名下的债权请求权，而张三的实际处分权无法对抗该请求权，但为了保护张三的利益，张三可在政策条件允许后，基于二人之前签订的合同所产生的债权请求权，依据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”以及第122条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”向法院提请诉讼，请求李四进行房款及适宜差价的赔偿。其次，就张三的诉求来说，因为若此时国家限购政策已放宽，则李四应已经与张三完成了委托合同的履行义务，将不动产进行过户登记，但此时该争议不动产仍在李四名下，故而此时国家限购政策应仍未变动，张三仍受限购政策约束，那么此时申请的异议登记不具有不动产登记的要件，应不予以采纳。而张三提请法院确认其所有权，属于确认之诉，是请求确认该不动产物权变动。而依据《物权法》第5条：“物权法定原则”以及第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经